2년째 멈춘 인천 오피스텔 개발사업…'시니어 레지던스' 재구조화 시동

여신업계 PF 정상화 지원펀드 핵심 역할

(서울=연합인포맥스) 황남경 기자 = 인천시 서구 가정동에 오피스텔을 개발하려다 좌초된 사업장이 '시니어 레지던스'로 재탄생한다. 한국투자리얼에셋운용이 조성한 여신업계 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 지원펀드가 사업장 재구조화를 맡고 있다. 기존 선순위 채권을 우선주로 출자 전환하는 방식으로 사업성을 끌어올렸다.

15일 투자금융(IB) 업계에 따르면 한국투자리얼에셋운용과 KB캐피탈, 한화호텔앤드리조트 등은 인천시 서구 가정동에 지하 4층~지상 35층, 3개 동 규모의 노인복지주택 및 근린생활시설을 짓는 '시니어 레지던스' 사업과 관련한 업무협약(MOU)을 지난달 체결했다.

기존에 추진하던 오피스텔 개발사업이 좌초되면서 PF 정상화펀드 운용사, 선순위 채권자 등이 합심해 사업장 재구조화에 나선 것이다.

기존 오피스텔 개발사업은 지난 2021년 805억원 규모의 브릿지론을 조달했지만, 사업이 지지부진했다. 지난해 본 PF 전환에 실패했을 뿐만 아니라 브릿지론 역시 상환하지 못해 공매에 부쳐졌다. 부동산 경기 한파로 여러 차례 공매에 유찰됐지만, 금융당국의 PF 구조조정과 함께 재구조화가 진행 중이다.

PF 사업장 재구조화에는 한국투자리얼에셋운용이 조성한 여신업계 부동산 PF 정상화 지원펀드가 핵심적인 역할을 수행했다. GP(펀드 운용사)는 사업장의 선순위 채권(420억원)을 할인 매입하고, 나머지 선순위 대주인 A 금융기관(300억원)과 공동으로 신규 사업을 추진한다.

이 과정에서 기존 선순위 채권 금액인 720억원을 우선주 및 보통주로 출자 전환해 사업성을 끌어올린다. 기존에는 토지를 확보하기 위해 브릿지론 805억원을 조달한 사업장이었지만, 출자 전환을 통해 에쿼티가 720억원가량 확보된 사업장으로 변모한다.

에쿼티가 탄탄해지는 만큼 PF로 확보해야 하는 사업비 규모가 줄어들어 본 PF 가능성 역시 높아진다는 의미다.

PF 업계 관계자는 "에쿼티가 두껍게 쌓여있으면 PF 기표 가능성이 올라간다"며 "펀드가 하단을 든든히 받쳐 멈춰있는 PF 사업장을 정상화하는 구조"라고 말했다.

금융당국이 추진하는 PF 구조조정이 진행되는 가운데 PF 정상화 펀드를 활용하는 사업장 재구조화가 활발해질 것이란 분석이 나온다. 금감원은 공매를 통해 PF 사업성을 개선하고, 신규 주체가 사업을 이어가는 방식의 구조조정을 추진하고 있다.

다만 신규 사업자가 공매로 사업장을 확보하더라도 새롭게 PF 대출을 받아야만 재구조화가 진행된다. 문제는 PF 시장이 침체된 상황에서 신규 사업자 역시 PF 대출을 받는 게 어렵다는 것이다.

이에 PF 정상화 펀드가 활용된 가정동 사례처럼 출자 전환 등을 통해 사업성을 개선하는 작업이 필요하다는 설명이 나온다.

금융권 관계자는 "당국이 추진하는 구조조정은 공매를 통해 자금력이 없는 사업 주체를 바꿔서 PF 사업을 정상 궤도로 올려놓겠다는 것"이라며 "PF 정상화펀드가 출자 전환 등 사업성 개선 노력을 수행하면 신규 대주들이 대출을 내주기에 좋은 환경이 조성된다. 당국의 PF 연착륙 대책과 궤를 같이하고 있는 것"이라고 강조했다.

시니어 레지던스가 들어올 부지는 인천 2호선 가정역과 7호선 루원시티역(2027년 개통 예정)과 접해 있어 역세권의 입지를 보유하고 있다. 1천세대가 넘는 대단지 아파트들의 준공 및 입주로 풍부한 생활 인프라가 형성돼 있다. 차량 5분 거리에는 종합병원이 있고, 청라의료복합타운도 오는 2029년 개관할 예정이다.

시니어 레지던스 시설은 40년 호텔 운영 노하우와 전문성을 지닌 한화호텔앤드리조트가 위탁 운영한다.

nkhwang@yna.co.kr