금리인상에 아랑곳하지 않는 日 도쿄 집값…'주식 날아가잖아'

도쿄 주택가격-주가, 상관관계 강화…차별화도 주시

(서울=연합인포맥스) 이재헌 기자·박정은 연구원 = 글로벌 금리인하 국면에서 홀로 긴축을 진행하는 이웃 국가가 있다. 디플레이션(물가 하락)에서 벗어났다는 확신에 제로(0) 금리에서 벗어나 정상화를 꾀하는 일본이다.

일본은행(BOJ)의 이러한 움직임을 긍정적으로 판단한 글로벌 투자자들은 일본 증시로 향했다. 그동안 증시와 상관관계가 큰 것으로 알려진 도쿄 집값은 또 한 번의 도약이 전망된다.

17일 연합인포맥스가 일본부동산연구원(JREI) 주택가격지수를 분석한 결과, 올해 들어 7월까지 도쿄 평균 주택 가격은 6.6% 상승했다. 작년 말에 133.89였던 지수가 142.79까지 높아진 결과다.

최근 1년간 도쿄 평균 집값은 10.9% 뛰었다. 2005년 1월의 저점과 비교하면 79.1%가 높아졌다. 지난 2013년을 기점으로 도쿄 집값은 꾸준한 우상향 곡선을 그리고 있다.

이 지수는 주택들을 준공 연도와 지역 등으로 세분화하고, 물건끼리 유사한 성질을 지녔다면 동일하게 취급해 추적한다. 이에 따른 가격 변화를 지수로 산출했다. 같은 물건이라도 증개축 등의 변화가 있거나 튀는 거래가 출현하면 지수 계산에 넣지 않았다. 2000년 1월의 가격을 기준 지수인 100으로 삼았다.

도쿄에서 새로 건축된 아파트의 평균 가격은 이제 1억엔을 넘어섰다. 글로벌 공급망 교란에 원자재 가격 상승 등이 기저에 있다. 여기에 엔화 약세까지 겹쳤다. 달러-엔 환율은 2011년 11월에 75엔대였지만, 올해 7월에는 160엔을 넘겼다.

국내외 투자자들의 주택 수요는 여전하다. 도쿄 미나토구와 시부야구와 같은 중심 지역에서는 평당 가격이 30만엔에 달하는 실정이다. 일부 구에서는 전년보다 호가가 50% 이상 오르는 모습까지 목격되는 것으로 전해진다(※인공지능(AI) 툴을 통한 사례 취합).

전통적으로 도쿄 주택 가격은 일본 증시의 영향을 받는 것으로 알려졌다. '와타나베 부인'으로 대변되는 일본 투자자들이 주가 수익을 바탕으로 고액의 주택을 매입하는 패턴 등이 원인으로 지목된다. 두 시장의 심리 역시 연동되는 측면이 있다.

지난 30여년 간의 도쿄 주택가격지수-닛케이255 지수 흐름을 보면 1993부터 도쿄 집값이 급락하고 뒤이어 주식시장까지 부침을 겪는 것을 알 수 있다. 2000년부터 2012년까지는 일정 부분의 등락을 함께하고 있지만, 특정 방향으로의 추세는 두드러지지 않는다.

이후에는 증시 상승세가 주택시장 강세를 앞지르는 모양새를 그린다. 아베 신조 전 총리의 이른바 '아베노믹스' 하에서 제로금리를 단행하면서 생긴 현상이다. 시장 부양에 있어 금리의 역할이 상당하는 것을 보여주는 대목이다.

도쿄 주택가격지수와 닛케이 지수의 상관관계는 1995년부터 5년간 0.281로 집계됐다. 2000~2004년까지는 0.780으로 뛴다. 이후 10년간 0.390 수준을 보이다가, 2015~2019년 시기에 0.589로 재차 확대한다. 2020년부터는 0.834가 나왔다(※인공지능(AI) 툴을 통한 데이터 분석).

올해 들어 BOJ는 금리 인상 기조를 개시했다. 그럼에도, 도쿄 주택시장은 이에 아랑곳하지 않는 상태다. 일본 증시의 활황이 꺼지지 않는다면 집값이 이를 추종할 것이라는 기대감이 높다. 상관관계가 유지된다면 집값 고공행진의 시나리오도 부상할 수 있다.

하지만, 증시와 주택 가격의 상관관계가 일부에서만 두드러진다는 분석도 있다. 일본에서도 집값의 차별화가 심각해지는 만큼, 여러 요인을 살펴야 한다는 조언이다.

부동산 컨설턴트인 다나카 아유무는 니혼게이자이신문(닛케이)을 통해 "도쿄를 벗어나 넓은 지역으로 보면 코로나 이후 증시와 주택시장의 상관관계가 약해졌다"며 "2억엔 이상의 주택에서 주가와의 상관관계가 상대적으로 강하다"고 진단했다.

그러면서 "일반적인 가격대의 주택이 고가 주택만큼 오르지 못하는 것은 가격이 그만큼 부담스럽다는 뜻이 아닐까 생각한다"며 "오랫동안 지속된 상승 추세가 한계를 맞는 것일 수도 있다"고 전했다.

jhlee2@yna.co.kr