빅컷에도 주춤한 해외 CRE 투자…운용업계 "내년 본격 회복세"

(서울=연합인포맥스) 한상민 기자 = 글로벌 중앙은행의 피벗(pivot·통화정책 방향 전환)이 시작되며 상업용 부동산(CRE) 시장도 회복의 출발선에 서 있다.

국내에서는 해외 CRE 투자에 아직 프로젝트 딜로 적극 들어가지 않으면서 디스로케이션이나 재간접 펀드 위주로 기회를 엿보는 분위기다.

4일 금융투자업계에 따르면 연방준비제도(Fed·연준)의 빅컷(금리 50bp 인하) 이후에도 국내 자산운용사와 펀드 출자자(LP)들은 해외 CRE 투자를 적극 나서지 않고 있다.

초저금리 시기에 설정된 펀드에 대한 리파이낸싱이 다수인 만큼 투자 심리 회복을 위해서는 시간이 좀 더 필요한 것이라는 목소리다.

자산운용사 부동산 매니저는 "해외 부동산을 프로젝트 딜로 들어가는 플레이어가 거의 없다"며 "미국 뉴욕에 있는 오피스는 생명 보험사들이 많이 들어가 있는데 기한이익상실(EOD)이 많이 나며 관리 위주로만 되는 상황"이라고 말했다.

금융감독원에 따르면 지난 1분기 말 기준 금융사가 투자한 해외 대체투자 단일 사업장은 34조5천억원 규모다. 그중 2조5천억원(7.2%)가량에서 EOD가 발생했다.

이러한 가운데 기업들은 사무실 복귀 정책을 발표하고 있다. 대표적으로 세계 최대 전자상거래 업체이자 빅테크(거대 정보기술기업)로 꼽히는 아마존은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹(전염병의 세계적 대유행)부터 이어져 온 재택근무를 내년부터 종료하기로 했다.

아마존은 지난해 5월부터 최소 주 3일 이상 출근 방침을 세운 뒤 최근 전면 주 5일 사무실 출근으로 기조를 변경했다. 빅테크들의 재택근무 종료 기조는 그간 고금리, 높은 공실률로 자산가치 하락을 겪었던 오피스 시장에는 호재다.

금융사를 제외한 국내 일반 기업에서는 CRE 투자가 지속해 이뤄지고 있다. 한국 반도체 부품 업체인 코미코는 미국 애리조나주 피닉스 교외에 있는 물류센터를 지난 8월 매입했다. 반도체 코팅, 수리 시설로 재개발할 예정이다.

운용업계에서는 딜 소싱보다는 해외 위탁운용사(GP)의 재간접 펀드를 활용하거나 부실자산이나 자산가치가 낮은 디스로케이션 펀드에 대한 투자를 늘리고 있는 것으로 전해진다.

운용업계 한 관계자는 "초저금리 때 딜이라서 아무리 금리가 내려갔어도 리파이낸싱이 일어났을 때 여전히 높다"며 "내년 정도는 돼야 센티멘탈이 나아질 것"이라고 했다.

전 세계 지역별로 CRE 시장의 반등세는 차별화되고 있다. 아시아 지역에서는 홍콩의 오피스 자산가치가 먼저 회복세를 보인다. CRE 데이터 제공 업체 RCA에 따르면 홍콩 오피스의 자산가치는 2023년 3분기부터 5분기 연속으로 오르고 있다.

반면 미국 오피스는 임대 활동은 증가하고 있지만 여전히 공실률이 22%를 상회하고 있다. RCA에 따르면 올해 3분기 미국 CRE 거래 규모는 100조원으로 지난해 같은 기간 대비 15% 낮은 수준이다.

지세진 KB증권 연구원은 "여전히 미 오피스 시장은 높은 공실률로 잠재 부실 자산이 많은데, 운용이 어려운 비어있는 오피스에 대해 용도변경을 장려하는 컨버젼 정책이 내년까지 활발할 것"이라며 "현재 금리가 인하된 상황보다 더 긴 시간이 필요하고 내년에 회복이 시작될 것"이라고 말했다.

smhan@yna.co.kr