[PF 제도 개선] 현물출자·도시규제 특례로 시행사 체력 키운다

(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 정부는 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업의 고질적인 문제로 지적된 시행사의 낮은 자기자본비율을 강화하기 위해 토지의 현물출자에 따른 걸림돌을 제거한다.

아울러 높은 자기자본비율을 보유한 시행사의 사업에 대해서는 도시규제 특례를 제공하는 등 인센티브로 지속적인 개선을 유도하기로 했다.

정부는 14일 오전 열린 경제관계장관회의에서 이러한 내용을 담은 부동산 PF 제도 개선방안을 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 관계부처 합동으로 발표했다.

한국개발연구원(KDI)이 올해 상반기 발표한 '해외 주요국의 부동산 PF 사업 추진 방식' 연구에 따르면 미국, 일본 등 해외에서는 PF사업 시행사의 자기자본비율이 30%를 넘었으나 국내에서는 5% 미만이 대부분이어서 문제로 지적됐다.

일반적으로 총자산수익률보다 자기자본수익률이 높을 경우 사업의 투기성이 높은 것으로 판단한다. 따라서 안정적인 사업수행을 위해서는 시행사의 자기자본비율을 높이는 것이 관건이나 단기간에 개선이 어렵다는 문제가 있었다. 개발사업 부진으로 주택공급에 차질을 빚을 수도 있기 때문이다.

정부는 개발사업에서 토지 소유주가 현물출자방식으로 참여할 경우 단기 고금리로 유동성 문제를 일으켰던 브리지론도 해결하고 자기자본비율도 30%까지 끌어올릴 수 있을 것으로 예상했다.

이를 위해 개발사업에서 토지를 현물출자할 경우 양도차익에 대한 과세·납부 이연을 적용하고 한국부동산원 등 공공에서 리츠(부동산투자회사) 설립과 사업성 분석 등 관련 컨설팅을 진행하는 등 행정지원을 제공하기로 했다.

높은 자기자본비율을 갖춘 시행사에 대해서는 도시규제 특례, PF 보증수수료 할인 등 인센티브도 제공한다.

내년 상반기 부동산개발사업관리법을 개정해 자기자본비율이 높은 시행사가 관리, 운영하는 개발사업은 용적률, 공공기여완화 등 도시규제 특례를 부여한다.

아울러 주택도시보증공사, 한국주택금융공사의 내규를 개정해 해당 사업자에 대해서는 PF 보증 수수료도 할인한다.

김승범 국토부 부동산투자제도과장은 "높은 자기자본비율을 숫자로 제시하기보다는 최소한 두자릿 수는 되어야 한다는 생각을 가지고 있다"고 말했다. 최소한 10%는 넘겨야 인센티브를 제공할 수 있다는 뜻으로 풀이됐다.

현물출자와 도시규제 특례, 보증수수료 완화 등의 유인으로 어느 정도의 성과를 낼 수 있을지는 미지수다.

시행사의 입장에서는 토지현물출자가 자기자본비율을 높이고 자금조달 부담을 낮출 수 있는 좋은 방안이지만 토지 소유주의 입장에서는 현물출자를 통해 사업에 참여할 경우 사업성 위험을 부담해야 한다.

높은 자기자본비율 부분이 모호하다는 점도 향후 문제를 일으킬 수 있다. 현재 저축은행업계에서는 PF사업에서 20%의 자기자본비율을 적용하고 있다.

김승범 과장은 "중장기적으로 선진국 수준의 자기자본비율(20%)을 유도하는 등 부동산 PF산업 구조를 선진화할 것"이라며 "시장 변동 리스크를 최소화하고 투자활성화를 도모하는 것이 이번 방안의 취지"라고 설명했다.

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