'부동산 PF 부실 정상화'…한투리얼에셋운용, 재구조화 펀드 조성

(서울=연합인포맥스) 황남경 기자 = 한국투자리얼에셋운용이 부실화된 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 정상화를 도모하기 위한 재구조화 펀드를 조성한다. 한투리얼에셋은 PF 정상화펀드 등을 통해 부실 사업장의 선순위 채권 등을 확보해왔는데, 이번 재구조화 펀드로 사업성이 뛰어난 곳부터 선별적으로 자본을 투입해 사업장 정상화에 나선다는 계획이다.

◇PF 재구조화 펀드…부실 사업장 사업성 개선

16일 투자금융(IB) 업계에 따르면 한투리얼에셋운용은 내년 1분기 1천억원 규모의 PF 재구조화 펀드를 조성할 예정이다.

이번 재구조화 펀드는 한투리얼에셋이 소유한 선순위 채권 사업장 중 사업성이 양호하다고 판단되는 곳에 선제적으로 자본을 투입한다. 기존 채권의 리파이낸싱과 더불어 추가 자금 조달로 프로젝트의 구조조정을 지원하기 위한 용도다.

한투리얼에셋은 공매를 통해 기존 시행사와 중·후순위 채권자를 떨어내거나 출자 전환을 유도해 부실 사업장의 사업성을 개선한다.

재구조화 펀드는 시행법인에 대한 지분투자나 사업비 투자 등으로 사업장의 재무구조를 탄탄히 하는 데 활용된다.

이를테면 1천170억원 규모의 브릿지론을 조달한 A 사업장은 지난 2022년 9월 브릿지론 만기를 갚지 못해 기한이익상실(EOD)이 발생했다. 한투리얼에셋은 이 사업장의 선순위 채권 840억원을 차례로 인수해왔다.

운용사는 이 사업장의 사업성을 개선하기 위해 중·후순위(330억원)와 에쿼티(110억원)는 공매를 통해 상각 처리한다. 이후 재구조화 펀드 등으로 자본을 투입하고 본 PF를 거쳐 사업장을 정상화한다는 계획이다.

한투리얼에셋의 재구조화 펀드에는 대형 시공사와 증권사 등이 투자자(LP)로 참여하는 것으로 알려졌다. PF 에쿼티 투자와 더불어 해당 사업장에 대한 시공권과 PF 주관 등을 얻어내기 위한 결정으로 풀이된다.

PF 업계 관계자는 "운용사가 공매나 출자 전환 등으로 사업성을 개선하고 에쿼티를 두껍게 하는 사업장을 만드는 역할을 한다"며 "시공사나 증권사 입장에선 운용사를 거쳐 리스크가 적어진 사업장에서 시공이든 PF든 사업을 하고 싶을 것"이라고 말했다.

◇정부 PF 제도개선…PF 에쿼티 투자시장 확장

정부의 PF 제도개선 영향으로 금융기관의 에쿼티 투자가 활성화될 것으로 보이면서 한투리얼에셋의 발빠른 행보가 눈에 띄고 있다.

정부는 현행 3~5% 수준의 PF 사업 자기자본 비율을 20% 이상으로 상향하는 계획을 골자로 하는 PF 제도 개선안을 발표했다.

그간 부동산 개발사업은 통상 개발업체가 3~5%의 자기자본으로 사업을 시작해 브릿지론으로 토지 매입·인허가 취득 등을 진행하고, 본 PF로 브릿지론을 상환하며 전체 사업비를 조달해 왔다.

정부는 이런 자본 구조가 대외변수에 취약하고 부실로 이어진다는 점을 문제로 보고 총사업비에서 사업장의 자기자본 비율을 20% 이상으로 상향하기로 했다. 아울러 자본 구조가 탄탄한 사업장에는 PF 보증수수료 할인 등 인센티브를 부여하기로 했다.

이에 PF 업계에선 소규모 시행업체보단 일정 규모의 자본력을 갖춘 금융기관이 기존의 대출 위주의 사업 대신 지분투자(에쿼티)에 활발하게 나설 것으로 관측됐다.

한투리얼에셋은 정부의 PF 제도 개선안에 발맞춰 빠르게 사업을 확장하고 있다.

한투리얼에셋은 이번 재구조화 펀드 이외에도 브릿지론 선순위 채권 매입을 위한 채권 매입펀드를 운용해 왔고, 추후 담보 대출을 위한 슈퍼시니어론 펀드를 조성해 PF 사업장 정상화에 다층의 자본구조(캐피탈 스택·Capital Stack)를 활용할 계획이다.

채권 매입펀드를 통해 사업장의 선순위 채권을 인수하고, 재구조화 펀드로 추가 사업비 등을 조달한 이후 자본 구조가 개선된 사업장에 슈퍼시니어론 펀드를 통해 대출을 조달하는 등 운용사가 PF 사업의 전 과정에서 안정성을 뒷받침하는 것이다.

운용업계 관계자는 "현재 PF 부실의 상당 부분은 영세한 시행사가 사업의 전 과정을 주도했기 때문이다"며 "펀드와 같은 비히클을 통해 많은 금융기관이 PF 사업에 참여하고 안정성을 높이는 게 정부 규제의 핵심이다"고 말했다.

이어 "한투리얼의 재구조화 펀드와 더불어 PF 사업의 에쿼티에 투자하는 다양한 펀드들이 나올 것으로 관측된다"고 덧붙였다.

nkhwang@yna.co.kr