[2025 부동산-②] 금리 인하 효과, 하반기부터

(세종=연합인포맥스) 이효지 기자 = 내년 주택 가격은 급등락은 없겠지만 통화당국의 금리 인하 효과가 서서히 나타나면서 '상저하고' 흐름을 보일 것으로 전망됐다.

최근 몇 년간 아파트 분양, 착공 등이 줄어 1~2년 후에는 공급 부족에 따른 집값 상승 압력이 커질 것이란 관측도 나온다.

17일 부동산 전문가들은 내년 집값이 올해와 비슷한 수준을 나타낼 것으로 내다봤다.

한국건설산업연구원(건산연)이 제시한 내년 전국 집값 변동폭은 마이너스(-) 1.0%로, 연구원은 경기 둔화와 은행의 대출심사 강화 등에 집값을 부양시키기 어렵다고 봤다.

한국은행의 금리 인하에도 시장금리가 높은 데다 새로운 대출 규제가 도입될 예정이라 당장 집값에는 큰 영향이 없을 것이란 분석이다.

그러나 내년 하반기 이후로 집값이 고개를 들 것이라는 관측이 나온다.

매매가에 선행하는 전셋값이 상승세를 타고 있다는 게 주요 근거다. KB부동산 기준으로 11월 서울 아파트 전셋값은 전년 동월 대비 6.78% 올라 매매가격 상승폭(2.49%)의 2배를 웃돌았다.

여기에 한국은행이 내년에 기준금리를 추가로 2~3회 인하할 것으로 예상돼 하반기로 갈수록 주택담보대출도 하락 압력을 받을 수밖에 없다.

내년 7월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되더라도 낮아진 기준금리가 적용되면 DSR 규제 효과가 반감될 수 있다.

여기에 공급 여건도 녹록지 않다.

부동산R114에 따르면 내년 전국 분양 물량은 26만5천439가구로, 2019년 이후 연평균 분양 물량(35만5천524가구)보다 25% 줄어들 전망이다.

교보증권도 지난해와 올해 신축 분양이 줄며 내년부터는 초과 공급이 축소세로 전환할 것으로 봤다.

내년 입주 물량 역시 26만4천425가구로, 올해 대비 약 10만가구 감소한다.

입주와 분양 물량이 동시에 줄어들면서 주택시장이 앞으로 3~4년간 공급 부족에 시달릴 것이라는 전망도 나온다.

하나금융연구소는 "인허가 물량 감소폭은 적을 수 있지만 높은 공사비, 주택 사업성 저하로 인허가에서 착공으로 전환되는 물량은 줄어들 것"이라며 중장기적으로 공급이 확대되기 어렵다고 진단했다.

이런 가운데 서울과 지방의 양극화는 좀처럼 좁혀지기 어려워 보인다.

건산연은 내년 수도권 주택가격은 1% 오르고, 지방은 2% 내리며 올해(-0.8%)보다 낙폭이 커질 것으로 봤다. 대한건설정책연구원도 내년 수도권 주택가격은 1% 상승, 지방은 보합으로 전망했다.

이경자 삼성증권 연구원은 "도심 선호도가 높은 30대와 60대, 자산과 소득 격차 심화가 서울 집중 현상을 가속한다"며 "정부의 대출 규제가 가속할수록 실질적 영향은 비수도권, 상위계층 이하에 더 와닿을 수 있다"고 봤다.

hjlee2@yna.co.kr