"부동산PF 인수확약 조건화·LP 자본 참여 확대 필요"

(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 부실화를 막기 위해 브릿지론에서 본PF로 전환시 본PF 기관의 인수확약을 조건화할 필요가 있다는 제언이 나왔다.

이현석 건국대학교 부동산학과 교수는 10일 오후 2시 법무법인 율촌 강당에서 열린 '부동산 PF 제도 개선 방안 설명회'에서 부동산 개발과 운용이 단절된 부동산산업의 구조혁신이 필요하다며 이 같이 주장했다.

이 교수는 "국내 부동산 PF는 기대 현금 흐름과 분양 수익금에 의존해왔다"며 "특히 경기 상황에 민감하며, 미분양시 리스크가 급격히 증가하는 위험이 있다"고 지적했다.

이 교수는 특히 최근에는 "브릿지론에서 본PF로의 전환에서 토지비, 조달금리, 공사비 상승으로 사업성이 저하되고 미분양 리스크가 부각되면서 부실화가 이뤄지고 있다"고 지적했다.

이 교수는 결국 "브릿지론에서 본PF 전환을 위해 브리짓론 대출시 본 PF 기관의 인수확약을 조건화할 필요가 있다"고 조언했다.

이 교수는 또한 "선진국처럼 전문투자기관(LP)의 자본 참여를 확대해 위험부담을 분산해야한다"라며 이외에도 "미분양 물량을 매입하거나 유동화하는 방안도 고민해야 한다"고 말했다.

이날 발제 이후 이어진 토론에 참석한 이진 부동산개발협회 정책 연구 실장은 "국내 PF는 선분양, 책임준공, 신용공여를 덧붙이며 기형적으로 운영돼온 것이 사실이다"라고 지적했다.

이 실장은 "지난해 11월에 나온 PF 제도 개선 방향에 대해서는 긍정적으로 평가한다"라면서도 "장기 및 중단기로 나눠 시행이 필요하다는 점과 영세 사업장이 능력치를 끌어올릴 수 있도록 시간을 줘야 한다"고 조언했다.

그는 특히 "지주공동사업 활성화를 통한 에쿼티 금융시스템 마련이 가장 먼저 필요하다"라며 "자기자본비율 20%에 매몰될게 아니라, 리츠 이전 단계에서 에쿼티를 확보하도록 제도적으로 가능하게 해야 한다"고 제언했다.

이날 토론에 나선 장길선 신세계 프라퍼티투자운용 이사는 "현물출자에서 과세가 이연이 된다면 개발용 부동산 확보가 용이하고, 사업비의 30%를 차지한 토지비 비중이 줄어 비용 부담이 줄어들 것으로 기대한다"고 말했다.

장 이사는 또한 "택지지구에 대해 리츠에 대한 우선공급이 된다면 리츠의 사업성에는 도움이 되지 않을까 기대한다"며 다만 "지주사, AMC, 시공사간의 이해상충 문제가 있지 않을까라는 점은 걱정된다"고 덧붙였다.

장 이사는 CR리츠의 미분양 주택 매입과 관련해서는 "등록을 신청한 곳이 두 군데 되지만, 아직 등록이 한건도 안 됐다"며 "사업성, 수익성을 개선하기 위한 특단의 대책이 필요하다"고 제언했다.

이날 발제자로 나선 김승범 국토교통부 부동산제도과장은 지난해 11월 발표한 부동산 PF 제도개선 방향을 설명하며 "발표된 정책은 앞으로 발생하는 PF 위기가 재발하지 않고, 선진화시킬 수 있는 점에 방점을 찍었다"고 설명했다.

김 과장은 새로운 방안은 "현물 출자를 통한 안정적 사업구조 마련 등 현장에서 적용할 수 있는 제도를 마련하는 데 취지를 두고 있다"고 강조했다.

ysyoon@yna.co.kr