물류센터 선매입 거부하는 운용사…서울보증보험은 보험사고 우려

(서울=연합인포맥스) 황남경 기자 = 마스턴투자운용이 선매입하기로 한 인천 소재 물류센터 인수를 거부하는 등 운용업계의 선매입 계약이 예정대로 진행되지 않는 경우가 늘어나면서 관련 보증 상품을 취급한 서울보증보험이 보험 사고 가능성에 주목하고 있다.

16일 자산운용업계에 따르면 서울보증보험이 독점으로 취급하던 계약이행보증 상품에서 보험 사고 발생 가능성이 커지면서 관련 상품 검토가 어려워졌다.

계약이행보증 상품은 계약자가 특정 사유로 계약을 이행하지 못할 때 상대 계약자가 입게 될 손해를 보험사가 갚아주는 상품이다.

최근 물류센터 선매입 확약 미이행 등 선매입 약정이 예정대로 진행되지 않는 사례가 늘어나자 서울보증보험이 관련 상품에서 보험 사고 발생 가능성을 우려하고 있다는 설명이다.

선매입 약정은 사전에 정해진 금액에 특정 부동산 상품을 사들이기로 하는 계약이다. 물류센터 시장이 호황이던 시기 자산운용사들이 공격적인 자산 매입에 나서면서 활용됐다.

통상 선매입 약정을 하면서 자산운용사는 인수 금액의 5~10%를 계약금으로 먼저 지급한다.

다만 인수 금액의 규모가 큰 부동산 상품의 경우엔 서울보증보험의 계약이행보증상품이 활용되기도 한다. 계약금을 내는 것보다 보증보험 상품에 가입하고 수수료를 내는 게 조달 측면에서 용이하기 때문이다.

이를테면 선매입 약정을 통해 특정 시점에 1천억원의 물류센터를 인수하기로 하면, 50~100억원 규모의 계약금을 내거나 보험사로부터 계약이행 보증서를 받아 7천만원 상당의 수수료를 내면 되는 식이다.

대주단이 계약금에 더해 보증보험 가입을 요구하는 경우도 있다. 운용사가 선매입 약정을 거부하면 대주단 입장에서 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금 상환 가능성이 작아지니 서울보증보험의 보증서를 통해 딜의 안정성을 높이겠다는 것이다.

PF 업계 관계자는 "계약금 대비 초기에 나가는 돈이 적다는 점에서 종종 보증보험에 가입하는 경우가 있다"며 "대주단도 선매입 약정만 가지고 믿을 수 없으니 선매입 확약에 대한 근거를 보강하기 위해 보증서를 요구하는 것"이라고 말했다.

문제는 지난 2년간 물류센터 등 상업용 부동산 시장이 침체기에 접어들면서 선매입을 약속한 자산운용사들이 계약을 이행하지 못하는 경우가 늘어났다는 점이다.

업계에선 마스턴운용이 가입한 계약이행보증 상품에서 보험 사고가 발생했다는 지적이 나오고 있다.

마스턴운용은 인천 소재 저온물류센터 선매입 확약을 이행하지 않았고, 관련 대주단은 지난해 손해배상 청구 소송을 진행하기로 했다.

IB 업계 관계자는 "마스턴의 사례 때문에 보증보험 내부에서 운용사 딜은 검토하지 말라는 입장이 나온 것으로 알고 있다"며 "부동산 비즈니스에서 조달 난도가 한층 높아질 수 있는 것"이라고 강조했다.

다만 마스턴운용은 물류센터 인수와 관련해 서울보증보험이 구상권을 청구한 사례는 없다고 설명했다. 지난해 감사보고서에 따르면 마스턴운용은 50억원 규모의 계약이행보증 보험 상품에 가입한 것으로 확인된다.

마스턴운용 관계자는 "선매입을 거부한 물류센터와 관련해선 소송이 예정돼 있다. 시행사 측의 의무 불이행이 문제이고 관련 논거가 정리된 상황"이라며 "해당 딜에선 보증보험 상품을 가입하지 않은 것으로 확인된다"고 말했다.

이어 "어떤 자산에서 서울보증보험의 상품을 활용한지는 아직 확인되지 않았다"며 "구상권을 청구받은 사례는 없어서 아직 보증 기간이 도래하지 않은 건으로 추정된다"고 덧붙였다.

nkhwang@yna.co.kr