10여년 만에 최대 '악성 미분양' 해법 있나

(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 지방의 미분양 문제를 해소하기 위해 정치권에서도 목소리를 높이고 있으나, 쌓여가는 미분양 문제를 제대로 해결할 수 있을 지는 미지수다.

6일 국토교통부의 2024년 12월 주택통계에 따르면 지난해 12월 말 기준 전국의 준공 후 미분양은 2만1천480호로 전월(1만8천644호) 대비 2천836호(15.2%) 증가했다. 준공 후 미분양은 2013년 12월(2만1천751호) 이후 최대다.

수도권의 악성 미분양은 4천251호로 전달보다 10.6% 증가했으며 지방의 악성 미분양은 1만7천229호로 전달보다 16.4% 늘었다. 전체의 80.2%가 지방의 미분양 물량이다.

지방의 준공 후 미분양이 늘어나자 정치권에서도 지원에 대한 목소리가 커지고 있다.

지난 4일 국민의 힘은 지방의 악성 미분양이 쌓이는 데 대한 우려를 표명하며 비수도권 미분양 주택 구입을 위한 대출에서 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 한시적으로 완화하는 방안을 정부에 요구했다.

권성동 원내대표는 국회에서 열린 경제 분야 민생대책 점검 당정협의회에서 "비수도권·지방의 미분양 사태, 건설 경기 침체가 심각한 상황"이라며 "파격적 규제 완화를 포함해 모든 방안을 테이블 위에 올려놓고 지방 미분양 사태에 적극 대처해야 할 때"라고 말했다.

국민의힘의 이 같은 요구에 주무 부처인 금융위원회는 "면밀히 검토하겠다"고 답변했다고 김상훈 정책위의장이 브리핑을 통해 전했다.

비수도권의 '준공 후 미분양' 물량이 크게 증가하면서 건설업 경기를 더욱 위축시키고 있다.

그러나 금융위원회는 이러한 요청에 대해 "DSR 한시 규제 완화에는 필요성, 타당성, 실효성, 정책의 일관성 등 점검해야 하는 사항이 많다"라며 "신중히 고려해 나갈 것"이라고 밝혔다.

오는 7월부터 '스트레스 DSR' 3단계 시행을 앞두고 자칫 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있어 다소 신중한 입장을 밝힌 것이다.

정부는 앞서 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 구입하면 양도·종합부동산세를 산정할 때 1가구 1주택으로 간주하고, 사업자가 지방의 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용하는 경우에는 원시취득세를 최대 50% 줄여주는 방안을 내놓은 바 있다.

또한 지난해 3월 기업구조조정 부동산투자회사(CR) 리츠를 수년 만에 재도입하며 준공 후 미분양 주택을 매입하는 CR리츠에 세제 혜택을 줬다. 여기에는 취득세를 법인 취득세 중과세율(12%) 대신 기본세율(1∼3%)을 적용하고, 취득 후 5년 동안 종합부동산세 합산에서 배제한다는 내용을 담았다. 또한 CR리츠가 매입하는 미분양 주택에 대해 주택도시보증공사(HUG)의 모기지 보증 한도를 감정평가금액의 60%에서 70%로 올해 말까지 한시 확대했다.

그러나 준공 후 미분양은 지난해 12월 들어 오히려 큰 폭으로 증가해 당국의 정책 대응을 무색게 했다.

게다가 단순히 DSR과 같은 대출 규제 완화나 CR리츠로는 지방의 미분양 주택을 해소하긴 어렵다는 지적이 나오고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지방의 아파트를 매입했을 때 대출금을 조금 늘려주겠다는 정도만으로는 드라마틱하게 지방 아파트를 매수할 수요가 생긴다고 보긴 어렵다"고 평가했다.

이 연구위원은 "지방과 서울의 DSR 기준을 달리하는 방안 정도는 검토할 수 있을 것으로 보인다"라면서도 "지난해에도 지방의 집값은 오르지 않았다. 그만큼 안 팔렸다는 얘기다. 따라서 대출 완화만으로는 지방에서 사람들이 막 집을 살 것이라고 보긴 어렵다"고 말했다.

상황이 이렇다 보니 시장에서는 과거와 같은 좀 더 파격적인 대안이 필요하다고 주장한다.

정부는 2013년에 전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하'인 주택을 구입하면 향후 5년간 양도세를 면제하는 조세특례법 개정안을 내놓으면서 대상에 미분양주택을 포함한 바 있다.

2013년은 악성 미분양이 지금과 같은 2만채를 넘던 때였다.

함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "지방에 미분양 5만호가 쌓여있어 분양자에 대해선 5년 양도세 한시 감면 같은 조세특례법이나 환매조건부 매입 등도 고려해보면 좋을 것 같다"고 말했다.

정부가 내놓은 CR리츠를 통해 아직 미분양을 매입한 사례가 나오지 않는 점도 정책의 실효성에 의문이 생기는 부문이다.

국토교통부 관계자는 CR리츠와 관련해서는 "지난해 12월에 주택도시보증공사(HUG)에 전담 창구를 만들었으며, 현재는 15개 사업장(총 3천700세대)이 상당한 호응을 보여주고 있다"라며 "올해는 상당히 많이 해소할 수 있을 것으로 보인다. 점차 좋아지고 있다"고 말했다.

ysyoon@yna.co.kr