미분양관리지역의 역설…'풀었더니 늘었네'

2년 만에 관리지역서 빠진 대구, 악성 미분양 48%↑

울산 12월에 가장 많이 늘었으나 '지정 안돼'

(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 지난해부터 미분양관리 지역이 지속적으로 풀리면서 4곳까지 줄었다. 지난해 최대 9곳에서 절반 아래로까지 온 셈이다.

그렇다고 미분양 주택이 줄고 있는 것도 아니다. 특히 미분양관리지역에서 빠진 대구에서 한 달 만에 800호 이상의 미분양 주택이 늘어나면서 미분양 주택 관리에 문제가 있는 것 아니냐는 지적이 나오고 있다.

10일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 제97차 미분양관리지역은 경기 이천시, 강원 속초시, 전남 광양시, 경북 경주시 등 4곳으로 지정됐다.

직전 달까지 포함됐던 충북 음성군이 관리지역에서 제외됐다. 충북 음성군은 2023년 2월 24일부터 올해 2월 9일까지 거의 24개월간 미분양 관리지역으로 선정됐었다.

지난달에도 대표적인 미분양 지역이었던 대구 남구가 22개월 만에 미분양 관리지역에서 탈출한 바 있다.

12월 말 기준 전국의 미분양 주택은 총 7만173호로 전월보다 5천27호(7.7%) 증가했다. 이는 5개월 연속 줄어들다 6개월 만에 증가한 것이다.

준공 후 미분양도 2만1천480호로 전월(1만8천644호) 대비 2천836호(15.2%) 증가했다. 이는 2013년 12월(2만1천751호) 이후 최대로 17개월 연속 증가했다.

지난 1년간 미분양 주택은 총 7천684호(12.30%)가량 증가했고, 준공 후 미분양은 전년 말 대비 1만623호(98%)가량 늘었다.

미분양관리지역은 지난해 1월 8개 지역에서 최근 4개 지역으로 감소했다. 미분양은 늘고 있지만, 관리지역 기준에 부합하는 지역은 오히려 줄고 있는 셈이다.

HUG 관계자는 "11월 말 수치를 반영하다 보니 최근까지 미분양주택이 줄고 있는 수치가 반영된 것"이라며 "정량적으로 기준에 부합하면 지정하고, 그렇지 않으면 해제하는 식이다"라고 말했다.

HUG는 미분양 세대 수가 1천가구 이상이면서 '공동주택 재고 수 대비 미분양 가구 수'가 2% 이상인 시군구 중 미분양 관리지역을 지정한다. 미분양 증가 속도가 빠르거나, 미분양 물량이 계속해서 해소되지 않는 지역, 신규 미분양이 발생할 우려가 있는 곳이 대상이다.

미분양관리지역은 2023년 2월 '낙인효과'에 대한 논란과 부동산 PF 자금 경색에 대한 우려가 맞물리면서 기준이 완화됐다.

이에 따라 2022년 말까지 15곳이었던 미분양 관리지역은 2023년 2월 새로운 기준이 적용되면서 10곳으로 줄었다.

올해 들어서는 4곳만 남았다. 지난해 미분양관리지역에서 빠진 곳은 전북 군산시, 경기 안성시, 울산 울주군, 부산 동구, 대구 남구, 충북 음성군, 강원 강릉시, 경북 포항시 등 8곳이다. 여기에는 지난해 추가 지정됐다 해제된 곳도 포함됐다.

대구가 관리지역에서 모두 빠졌지만, 대구의 미분양 주택은 지난해 12월 말 기준 8천807호로 지방에서 경기를 제외하고 미분양 주택이 가장 많다. 12월 한 달만으로도 632호(7.7%↑)가 증가했다. 특히 대구의 준공 후 미분양은 2천674호로 경기를 포함해 지방에서 가장 많다. 12월 한 달 동안에도 862호(47.6%↑)가 증가했다.

대구 다음으로 미분양이 많은 지역은 경북으로 총 6천987호의 미분양 주택이 있다. 경북은 한 달간 미분양 주택이 106호(1.5%↓)로 감소했으나, 준공 후 미분양은 2천237호로 한 달간 866호(63.2%↑) 증가했다. 이는 전국에서 가장 많이 악성 미분양이 늘어난 곳이다.

울산은 12월 한 달간 미분양 주택이 가장 많이 늘어난 곳이다. 울산의 미분양 주택은 한 달간 1천420호(52.4%↑)가 늘어나 총 4천131호로 증가했다. 이는 경기(2천433호↑) 다음으로 많이 늘어난 것으로 지방에서는 가장 많이 미분양이 증가한 곳이다.

울산은 미분양관리지역에 포함된 곳이 현재 없다.

업계 관계자는 "관리지역에 선정되면 오히려 낙인 효과로 지방 미분양 해소가 어려운 측면도 있다"라며 "부동산 PF 대출을 일으키는 데에도 조건을 까다롭게 하는 면이 있어 해당 지자체나 건설업체들은 반기지 않는다"고 말했다.

그러나 미분양주택을 해소하기 위한 최소한의 방편으로 관리가 필요하다는 목소리도 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "전체 미분양이 7만호를 넘었고, 준공 후 미분양도 계속 늘고 있어 미분양 적체 위험을 낮추기 위해서는 미분양이 늘어나는 시점에 관리지역의 적정성이나 더 늘어나지 않도록 수급 조절이 필요하다는 점에서 이를 재점검할 필요가 있다"고 말했다.

그는 "건설사 입장에서는 낙인 효과가 있어도 결과적으로 장기적인 수급 불균형을 해소하고, 공적 자금 투입에 대한 리스크를 낮추고 수요자 입장에서는 인사이트를 확인할 방편이 되는 이점도 있다"며 "어느 것이 더 중요한지에 대한 고민은 필요해 보인다"고 말했다.

ysyoon@yna.co.kr