[부동산보고서] CRE 시장 침체 지속 전망…우량자산 선호도 증가

(서울=연합인포맥스) 한상민 기자 = 올해 상업용 부동산(CRE) 시장은 거래 감소와 가격 하락이 이어지며 침체가 지속될 것이라는 전망이 나왔다.

부동산 경기 침체와 건설사 프로젝트파이낸싱(PF) 이슈로 공급이 감소하며 우량자산 위주로만 선호도가 늘어나며 CRE 시장 회복은 제한할 것으로 전망된다.

다만 올해 한국은행의 기준금리 추가 인하 가능성이 이어지는 점은 CRE 시장 회복에 긍정적인 요소다.

KB금융지주 경영연구소는 16일 '2025 KB 부동산 보고서'를 통해 "국내 경제 불확실성이 큰 상황에서 부동산 투자는 리스크 최소화에 중점을 둘 수밖에 없다"며 "우량 자산 위주의 투자로 (CRE) 시장 회복은 제한적일 것"이라고 설명했다.

KB경영연구소는 오피스 시장은 올해 완만한 회복세가 지속될 가능성이 높다고 봤다.

경기 불확실성이 늘어나며 우량자산 선호도가 커지고 있다. 연구소는 지난해와 같이 프라임 오피스에 대한 선호도가 지속될 것으로 전망했다.

지난해 4분기 기준 서울의 실효운용수익률은 3.6%다. 여의도업무지구(YBD)는 3.8%, 강남업무지구(GBD)와 도심업무지구(CBD)는 모두 3.6%로 뒤를 이었다.

오피스의 실효운용수익률은 지난 2022년 3% 안팎의 저점을 기록한 뒤 완만하게 회복세를 보인다.

연구소는 "오피스 공급도 올해부터는 안정될 것으로 예상된다"며 "지난해 서울과 분당 지역의 오피스 공급량은 약 50만 평에 달한다"고 설명했다.

마곡지구의 오피스 집중 공급으로 서울의 오피스 공실률은 지난해 4분기 기준 4.7%로 지난 2022년 1% 초반 대비 크게 올랐다.

다만 연구소는 향후 3년간 연평균 22만 평대 수준으로 오피스 신규 공급이 감소할 것으로 보며, 수급 불균형이 해소될 것으로 예상했다.

올해 물류센터는 공급이 급감하며 수급 불균형 문제가 점진적으로 개선될 것으로 봤다.

연구소는 "온라인 시장의 성장으로 물류센터에 대한 수요가 커졌으나, 단기간에 과도하게 공급이 증가하며 과잉 공급으로 인한 문제가 발생하기 시작했다"며 "공급물량이 감소하며 향후 물류센터 공실률도 하락할 가능성이 높다"고 설명했다.

부동산 PF 부진 등으로 물류센터 시장은 올해도 쉽지 않지만, 지난해보다는 나을 것으로 점쳤다.

팬데믹(전염병의 세계적 대유행) 이전에 300개를 밑돌던 물류창고 등록 업체가 지난해 687개 사로 증가했다. 이는 지난 2019년 대비 2.5배 늘어난 값이다.

수도권 물류센터의 투자 수익률은 지난 2022년 저점을 보인 뒤 상승하는 가운데 당분간 현 수준을 보일 것으로 내다봤다.

국고채 3년물 대비 수도권 물류센터의 캡레이트(수익환원율) 스프레드는 지속해 상승하고 있다.

연구소는 상가 시장은 국내 소매판매액의 증가세 둔화와 소비심리 위축으로 침체가 지속될 것으로 예상했다.

연구소는 "2021년 공급 과잉으로 인한 상가 경기 침체뿐 아니라 부동산 PF 시장 위축과 건설사 경영 악화 등으로 복합상가, 테마상가 등 대규모 상가 개발이 크게 감소했다"며 "공급 감소로 수급 불균형이 해소될 가능성이 있으나 최근 경기 침체로 기존의 공실 해소도 쉽지 않은 상황"이라고 바라봤다.

한편 지식산업센터는 그동안 누적된 물량이 과도해 당분간 시장 침체가 지속될 것으로 봤다. 오피스텔은 월세 상승으로 수익률이 개선되며 소형 오피스텔 중심으로 투자 수요가 제한적으로 회복될 것으로 분석했다.

smhan@yna.co.kr