토허제 재지정, '풍선효과' 올까…2020년엔 어땠길래

토허제 재지정, '풍선효과' 올까…2020년엔 어땠길래



(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 토지거래허가구역(토허제)이 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구로 확대 시행된 가운데, 풍선효과를 우려하는 목소리가 커지고 있다.

25일 한국부동산원 주간 아파트 매매 가격 자료에 따르면 서울 일부 지역의 토허제가 해제된 2월 셋째 주부터 이달 둘째 주까지 서울의 아파트 매매가는 0.06%→0.11%→0.14%→0.20%→0.25%로 5주 연속 오름폭을 확대했다.

같은 기간 허가구역이 포함된 송파구(0.36%→0.58%→0.68%→0.72%→0.79%), 강남구(0.27%→0.38%→0.52%→0.69%→0.83%), 서초구(0.18%→0.25%→0.49%→0.62%→0.60%)의 상승률은 평균을 크게 웃돌았다.

그러나 토허제 해제 기대감에 토허제 지역에 해당하지 않던 인근의 지역마저 주택 가격이 빠르게 오르면서 허가구역은 강남3구를 포함해 용산구 전체 아파트로 확대됐다.

토지거래허가제가 시행되면 주택의 경우 2년간 실거주 목적인 매매만 허용된 갭투자가 금지된다. 이는 단기적으로 거래량을 축소하고 가격을 억제하는 효과를 낼 것으로 기대된다.

그러나 토허제가 지정되지 않은 마포·성동구 등 다른 지역에서는 이른바 '풍선효과'가 나타날 수 있다는 우려가 커지고 있다.

실제 마포구와 성동구의 부동산 중개소에 따르면 매매 호가를 인상하거나 매물을 거둬들이는 분위기가 있는 것으로 알려졌다.

KB경영연구소에 따르면 문재인 정부 시절인 2020년 6월 17일 '주택시장 안정화 대책'을 통해 강남구 삼성동, 청담동, 대치동과 송파구 잠실동이 허가구역으로 지정된 바 있다.

당시 해당 구역의 하반기 아파트 거래량은 크게 감소했으나 그외 지역은 오히려 증가했다.

강남구 대치동, 삼성동, 청담동의 경우 2020년 하반기 아파트 매매 거래량은 각각 65%, 42%, 50% 급감했다.

일례로 삼성동의 경우 아파트 거래량이 2020년 5월 20건에서 6월 125건으로 6배 이상 증가했다가 7월 들어 16건으로 줄었다.

반면 강남구 전체 거래량은 2020년 상반기 1천848건에서 하반기 1천984건으로 거래량이 증가했다. 이는 허가구역으로 지정되지 않은 지역에서 풍선효과로 거래량이 크게 증가했기 때문이다.

개포동의 경우 신축 단지가 증가하면서 상반기 대비 하반기에 35% 거래가 늘고, 압구정동은 재건축 조합 설립이 추진되면서 상반기 대비 2배 이상 거래량이 증가했다.

정종훈 KB경영연구소 연구원은 "2020년 토허가 지정 당시 대상 지역의 거래량은 크게 감소했으나 인근 지역에는 풍선효과로 거래량이 늘었다"라고 진단했다.

거래량이 늘었다고 가격도 오를 것으로 단정하기는 어렵다.

한국조세재정연구원이 2022년에 시행한 실증분석 '토지거래허가제가 인근지역에 미치는 풍선효과'에 따르면 실제 인근 지역의 거래량은 늘었으나 가격은 단기적으로 동반 하락하는 추세를 보였다.

김하영 조세재정연구원 초빙연구위원은 2020년 6월 시행된

토허제의 경우 "허가구역 인근 강남지역에서는 풍선효과의 통계적 증거는 발견되지 않았다"고 분석했다.

규제지역과 인근 비규제지역의 대체 관계가 강할 경우에는 규제로 인해 인근지역 아파트에 대한 수요가 증가할 수 있으나 가격 전이 효과로 주택 가격은 오히려 하락했다는 것이다.

김 연구위원은 그러나 "대체 관계가 높은 지역이 지리적으로 인접하지 않을 경우에는 대체지역 부동산의 거래량과 가격이 모두 상승하는 풍선효과가 나타날 가능성이 있기 때문에 장소 기반 정책이 정책목표 달성에 효과적인 수단이라고 결론 내리기는 어렵다"고 덧붙였다.

정부는 주변 지역으로의 풍선 효과가 나타날 경우 토허제를 추가로 지정할 수 있다고 경고한 상태다. 이 때문에 강남이나 용산을 대체할 대체제가 인근에 있더라도 거래량과 가격이 모두 오르는 풍선효과가 나타나기 어렵다는 지적도 있다.





ysyoon@yna.co.kr



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