임대차 2법이 가져온 주택 시장 영향은

(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 한 임대차 2법이 시행 5년 만에 제도 개편을 위한 공론화 작업을 맞이했다.

공론화 작업의 근간에는 임대차 2법이 당초 목표로 한 '임차인을 위한 주거 안정성'과 '주택 가격 안정'이라는 두 가지 목표를 모두 달성하지 못했다는 비판이 자리잡고 있다.

◇ 거주기간 늘었다 보기 어려워…주거 안정은 '글쎄'

3일 업계에 따르면 2020년 7월 도입된 임대차 2법은 임차인의 주거 안정성을 높이기 위해 계약갱신청구권을 추가해 기존 2년 계약 후 추가 2년(총 4년)까지 거주할 수 있는 권리를 부여했다.

또한 급격한 임대료 상승을 막고 임대차 시장의 예측 가능성을 높인다는 명목으로 계약 갱신 시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하는 전월세상한제를 도입했다.

전문가들은 2+2년이라는 계약갱신청구권이 임대인의 주거 기간을 유의미한 수준으로 늘렸다고 보긴 어렵다고 지적했다.

주거실태조사에 따르면 임차인이 동일 주택에 거주하는 기간은 2012년 3.7년으로 가장 길었으며, 이후 3.5년(2014년)→3.6년(2016년)→3.4년(2017년)→3.4년(2018년)→3.2년(2019년)→3.2년(2020년)으로 축소되는 경향을 보였다. 임차인의 거주기간 축소는 계약갱신청구권의 근거가 됐다.

이후 2021년에는 3.0년으로 다시 축소됐고, 2022년과 2023년에는 각각 3.4년으로 확대됐다. 임대차 2법이 2020년 코로나19 이후 임대료 가격이 상승하던 시기에 도입됐기 때문에 2년 만기에 갱신 계약이 더 많았을 것으로 추정돼 거주기간을 늘렸을 가능성이 있다.

그런데 임대료 가격 하락 시기에는 신규 계약에 나서는 경우가 더 많아질 가능성이 있어 거주기간은 줄어들 수 있다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 "임대차 2법이 도입되지 않던 2012년에는 오히려 3.7년으로 가장 길었다며 임대차 2법이 시행된 이후 거주기간이 3.2년에서 3.4년으로 소폭 길어지긴 했으나 임차인이 신규 계약 혹은 갱신 계약을 선택할 수 있게 되면서 경기 상황에 따라 수요가 일부에 집중될 가능성이 있다"고 설명했다.

경기 상황에 따라 신규 계약이냐, 혹은 갱신 계약이나 수요가 달라지면 거주기간도 달라질 수 있다는 얘기다.

◇ 변동성은 더 커졌다…쏠림 강화

그렇다면 가격 변동성은 어떻게 됐을까. 임대차 2법은 전월세 상한선을 5%로 두고 급격한 임대료 상승을 막고자 했다.

송경호 한국조세재정연구원 연구위원은 '2+2년'으로 장기화한 전세 계약이 임대가격의 변동성을 키우는 요인이 됐다며 계약기간이 4년으로 장기화하면서 변동성이 약 3배가량 증가했다고 분석했다.

송 연구위원은 2023년 내놓은 '주택임대차보호법 개정이 주택시장에 미친 영향' 보고서에서 미래의 주택가격 상승세가 지속될 것으로 예상하면 현시점에서 신규 계약 임대가격은 미래를 선반영하여 대폭 인상하는 방향으로 작용하고 하락하는 시기는 반대의 경우가 나타난다고 분석했다.

한국부동산원의 월별 주택 동향에 따르면 2020년과 2021년에 각각 전세 지수는 4.61%, 6.51% 올랐다. 이때는 코로나19에 따른 저금리 기조로 매매가격과 전세가격이 폭등하던 시기였다. 가격이 오르면 갱신 계약이 늘어나고, 신규 계약은 거래 부족 속에 더 오르게 된다.

연평균 상승률은 5.56%로 이는 2012년(11.70%) 이후 가장 높은 수준이었다.

이런 전세 가격은 2022년부터 빠르게 하락하기 시작했다. 고금리 환경으로 매매 가격도 빠르게 하락하던 시기다. 가격이 하락할 경우에는 반대로 더 낮은 가격에 신규 계약이 이뤄져 낙폭을 더욱 부추길 수 있다.

2022년과 2023년에는 전세가는 각각 5.56%, 5.07% 떨어졌다. 연평균 하락률은 5.3%로 2004년(5.84%) 이후 최대였다.

국토연구원의 박진백 부연구위원도 가격이 하락할 때는 임차인이 더 저렴한 가격을 선호해 신규 계약이 늘면서 가격 하락을 더욱 부추기고, 반대로 가격이 오를 때는 갱신 임대차는 늘지만, 신규 가격은 적은 거래량 속에 가격이 더 올라 가격 변동성은 커진다고 설명했다.

결국 임차인의 가격 선호 시스템은 부동산 경기에 따라 수요를 유도해 변동성을 확대하는 요인이 된다는 것이다.

문제는 시장의 경기 순환이 이처럼 등락을 거듭하면 이 같은 현상은 반복적으로 일어날 수 있다.

◇ 임대료 오르는 시기 또다시 '오버슈팅' 위험

임대차 2법이 도입된 2020년에는 전셋값이 빠르게 오르던 시기였으며, 이는 2021년까지 이어졌다. 이후 2년간 전세가는 빠르게 하락했다. 2024년에는 또다시 전세가가 수도권 기준 3.10%, 전국 기준 1.26% 올라 다시 오름세로 돌아섰다.

2020년처럼 저금리 기조와 대출 규제 완화 등이 맞물리면 임대차 2법은 또다시 임대료 가격을 위쪽으로 오버슈팅 시킬 위험이 상존한다는 의미다. 이는 정부가 애초 원했던 가격 안정과는 거리가 멀다.

윤석열 정부는 임대차 2법의 폐지를 내걸었으나, 현재는 폐지보다는 개선에 방점을 찍고 있다. 정책을 원점으로 돌리는 데 따른 사회적 비용을 감안한 것으로 풀이됐다.

박진백 부연구위원은 "사회적 비용을 고려할 때 폐지보다는 수정 보완하는 방법이 최선이다"라며 "다만 선택권을 확대해 유연성을 늘리고, 시장의 투명성을 확대하는 방향으로 가야 할 것"이라고 말했다.

ysyoon@yna.co.kr