[지분형 모기지 구조-②] 주금공 후순위 배치…사실상 '원금보장'

(서울=연합인포맥스) 정지서 정원 기자 = 정부가 도입하려는 '지분형 주택금융(모기지)'은 주택 구입자에게는 원금보장형 상품이나 마찬가지다.

주택 구입자와 공동 투자자인 주택금융공사가 보유한 지분을 후순위로 배치함으로써 주택 가격 하락에 따른 손실을 떠안을 수 있는 구조로 만들겠다는 게 정부의 복안이다.

이는 그간 수차례 논의, 도입을 반복했던 공유형 모기지와는 완전히 차별화된 지점이다.

김병환 금융위원장은 지난 3일 진행된 '한국은행-한국금융연구원, 공동 정책 컨퍼런스 특별대담'에서 지분형 모기지의 개념과 기대효과 등을 소개하며 "주택가격이 떨어질 경우엔 주금공 지분을 후순위로 돌리는 것을 생각하고 있다"고 예고했다.

이는 집 값이 하락할 경우 손실분은 주금공이 우선적으로 떠안겠다는 얘기다. 즉, 주금공과 함께 들어간 주택 구입자의 원금은 사실상 보장하겠다는 의미다.

매매가(價)가 10억원인 주택을 구입자와 주금공이 50대 50의 비율로 인수하는 경우를 예로 들어보자.

기존에 나왔던 제도·아이디어 하에서는 집 값 하락을 구입자와 주금공이 나눠 떠안는 구조였다. 만약 이 주택의 매매가가 절반 수준인 5억원으로 떨어졌을 경우엔 보유 지분율에 따라 구입자와 주금공은 각각 2억5천만원씩의 손실을 나눠서 인식하게 된다.

하지만 지분형 주택금융 체제에선 상황이 달라진다.

5억원 규모의 지분을 쥐고 있는 주금공이 후순위를 받치게 되는 만큼 집 값이 설령 '반토막'이 난다해도, 그 손실은 우선 주금공이 인식하게 된다.

결국 주금공이 투자한 지분(5억원)에서 집 값 하락분 5억원을 모두 떠안게 되는 만큼, 주금공의 보유 지분을 넘어서는 주택 가격의 가치 변화만 아니라면 주택 구입자의 원금에는 아무런 영향도 미치지 않는 구조라는 얘기다.

금융권 관계자는 "집 값의 하락 정도와 주금공의 투자 지분이 적을 경우 구입자의 원금에 일부 영향이 있을 가능성도 완전히 배제할 순 없다"면서도 "다만, 집 값이 반토막 나는 경우는 거의 없는 데다, 주금공이 지분 절반가량을 보유했을 경우엔 문제가 전혀 없을 것으로 보인다"고 전했다.

무엇보다 이는 국내 부동산시장의 특수성 중 하나인 전세 제도에도 광범위한 영향을 줄 것으로 보인다.

김 위원장은 전날 현 총부채원리금상환비율(DSR) 제도 하에선 부모의 자금지원 없이는 주택 구매가 사실상 불가능한 구조라는 점에 대한 문제의식도 드러냈다.

이렇다 보니 결국 전·월세 등의 임차시장으로 내몰리게 될 수밖에 없는데, 이는 집 값이 오르는 국면에서 시세차익을 전혀 향유할 수 없어 주택 보유자와 임차인간 부의 '양극화'를 심화시킨다고도 봤다.

다만 주금공을 지분 투자자로 참여시키는 옵션이 현실화할 경우 임차 옵션을 선택할 유인은 크게 줄어든다.

일단 주금공을 끼워 주택구매 가격 진입장벽을 크게 낮출 수 있는 데다, 보유지분 수준 만큼은 시세차익을 나누게 되는 만큼 '양극화' 해소에도 기여할 수 있게 된다.

아울러 정부보증을 통해 원금을 일부 보장했던 점이 전세제도의 매력이었는데, 주금공이 후순위 지분 투자자로 참여할 경우엔 이러한 장점 또한 상당 부분 계승돼 전세제도의 인센티브는 더 줄어들 것으로 보인다.

특히 전문가들은 전날 김병환 위원장과 이창용 한국은행 총재, 이복현 금융감독원장이 함께 했던 특별대담에선 당국의 문제의식과 고민이 그대로 드러났다고 평가하고 있다.

전날 당국 수장들은 정책대출 확대가 부동산 가격 상승의 트리거로 작용하는 경우가 늘고 있는 데다, 통화정책과의 충돌이 예상되는 상황에서 더는 금리 수준만으로 은행권 가계대출을 관리할 수 없게 된 점 등을 언급했다.

지방과 서울권 부동산에 대한 인식이 달라지면서 DSR 정책 등을 일관되게 가져가기 어려운 점도 문제로 지목됐다.

집 값에 영향을 주는 주요 요인 중 하나인 전세제도에 대해서도 풀어야 할 문제는 많았다. 최근 정부가 전세자금대출 보증 책임비율을 하향(100%→90%)하겠다고 한 것도 이러한 맥락이다.

부동산시장 관계자는 "결국 김병환 위원장은 새로운 접근 없이는 기존의 '꼬인 실타래'를 풀기 어렵다고 보고 지분형 모기지를 제시한 것으로 보인다"며 "새로운 패러다임이 될 지 여부는 추진동력과 초기 성공사례에 달렸다"고 전했다.

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