[지분형 주택금융-②] 과거에도 여러 차례 시도…판 흔들까

(서울=연합인포맥스) 윤영숙 홍경표 기자 = 공공과 민간이 주택구입 부담을 나눠가지는 형태의 정책은 과거에도 여러차례 시도됐다는 점에서 지분형 주택금융의 성공여부가 관심을 끌고 있다.

실험으로 끝났던 이전 정책의 전철을 밟지 않으려면 시장을 흔들 만큼 충분한 규모로 진행돼야 할 것이라고 전문가들은 조언했다.

28일 업계에 따르면 이 같은 방식의 지분형 모기지는 과거에도 여러 차례 시도된 바 있다.

국토교통부 관계자는 금융위가 검토하는 지분형 모기지는 "10년 전 나온 공유형 모기지와 기능적으로 동일하다"고 말했다.

◇ 과거 사례 살펴보니…'초기 반짝 인기·이후 시들해져'

현재 논의되는 지분형 모기지는 지분을 공동 소유한다는 점에서 과거 공유형 모기지와 유사하다.

박근혜 정부 시절인 2013년 생애 최초 주택구매자들에게 '손익 공유형 모기지'와 '수익 공유형 모기지' 정책이 도입된 바 있다.

공유형 모기지는 주택 구매자가 정부(공공기관)와 공동으로 주택을 소유하는 형태의 주택담보대출이다. 정부가 주택 구매 비용의 일부를 부담하는 대신, 집값 상승에 따른 차익(또는 손실)을 공유하는 방식이다.

손익 공유형은 국민주택기금이 수요자와 함께 지분을 투자하는 방식으로 매각차익이나 손실을 기금과 대출자가 지분에 비례해서 분담하는 방식이다. 수익 공유형은 시세차익은 일정 부분만 공유하고, 손실은 대출자만 부담하는 구조였다.

당시 지원 대상은 부부합산 연 소득 7천만원 이하 무주택 가구주가 매입할 전용면적 85㎡ 이하(가격 6억원 이하)의 수도권과 지방 광역시 소재 아파트에 국한했다.

시범사업 당시에는 출시 54분 만에 5천명이 대출을 신청하며 인기를 끌었으나 이후 실적은 미미했다.

초기에는 무주택 서민층의 주거 안정을 도모한다는 긍정적 평가를 받았으나 주택 가격 변동에 따른 손익 공유 구조로 인해, 집값 상승으로 정부에 낼 부담금이 커져 되레 무주택 서민의 부담을 증가시킨다는 지적을 받았다.

문재인 정부 시절인 2021년에는 유사한 개념인 '지분적립형 분양주택'이 도입됐다.

이는 수분양자가 분양가의 10~25%만 내고 입주한 뒤 20년이나 30년에 걸쳐 남은 지분을 취득하는 방식의 주택이다. 지분을 100% 취득하기 전에는 공공주택 사업자가 보유하고 있는 지분에 대한 임대료를 내야 한다. 지분적립형 주택의 전매제한 기간은 10년, 거주 의무 기간은 5년이다.

현재는 전국에서 처음으로 경기주택도시공사(GH)가 3기 신도시에 이를 추진하고 있으며 제주개발공사도 제주도에 지분적립형 분양주택 100호를 공급하는 계획을 발표한 바 있다.

◇ 전문가들 "충분한 자금으로 판 흔들어야"

전문가들은 가계대출을 획기적으로 바꾸려면 시장의 주류로 편입해야 하지만, 과거 사례를 보더라도 투입할 수 있는 공공 재원이 많지 않아 쉽지 않을 것으로 예상했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이전에도 비슷한 컨셉의 주택금융이 많았다"라며 이는 "지분으로 들어가도 일종의 정책금융 성격이라 무주택 서민 등과 같은 수혜 요건에 제약이 있을 것"이라고 말했다.

그는 "공기업이 지분 참여할 경우 그만큼 대출이 잡히지 않아 가계대출 비중을 낮추는 효과가 있을 것"이라며 "다만 공공기관 자본을 이용함으로 투입 자본에도 제한이 있을 수 있고, 투입되는 자본만큼만 가계부채 증가율을 낮출 수 있을 것"이라고 말했다.

김인만 부동산연구소장도 "판을 흔들 정도로 돈(자본)이 투입돼야 시장 영향이 있다"라며 "한정된 예산으로 진행한다고 하면 기껏해야 몇천, 몇만호에 그쳐 영향은 크게 없을 것"이라고 말했다.

김인만 소장은 "적어도 10만호에서 50만호 지을 정도 공급을 해줘야 하는데 예산이 가능할지 의문"이라고 지적했다.

함영진 우리은행 부동산 리서치랩장도 "주택 지원 목적이고 초기 주택구입 자금을 완화해줄 목적이기 때문에 비싸게는 임대료를 받지는 못할 것"이라며 "여기에 재원이 제한적이라 어느 소득 계층을 지원할지도 생각해봐야 한다"라고 말했다.

그림*

ysyoon@yna.co.kr