[주택기금 10년③] 보이지 않는 손…'집값 떠받치는' 이차보전
25.06.18
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[주택기금 10년③] 보이지 않는 손…'집값 떠받치는' 이차보전
(서울=연합인포맥스) 윤영숙 한종화 기자 = 주택도시기금이 정책금융이라는 이름으로 대출금리를 낮추는 데 쓰는 이차보전이 최근 몇 년 사이 급격히 팽창하고 있다.
그러면서 금리가 급등한 2022년부터는 이차보전, 나아가 기금이 집값을 떠받치는 구조를 고착화하고 있다는 지적이 제기되고 있다.
◇ 이차보전액, 4년 만에 5배로 빠르게 증가
18일 주택도시보증공사(HUG)와 국회예산처 자료에 따르면 주택기금에서 이차보전 방식으로 지출한 금액은 2020년 2천615억원 수준에서 2024년 1조3천889억원 규모로 4년 만에 5배가량 증가했다.
정책금융 수요는 늘어났지만, 시장금리가 오르면서 정부가 보전해줘야 하는 금리차도 커졌기 때문이다. 특히 디딤돌대출의 경우 연 2~3%대 고정금리를 유지하고 있어, 시중금리와의 차이가 3~4%포인트에 달하기도 한다.
이차보전은 디딤돌대출·버팀목 대출 같은 기금 대출 상품의 대출금리 일부를 주택도시기금이 보전(補塡)해주는 것을 말한다.
예를 들어 시중금리가 5%인데, 디딤돌대출 금리가 2%라면 그 차이인 3%P를 기금이 은행에 보전해준다.
문제는 시중금리가 오르면 정부가 부담해야 할 이차보전 예산이 큰 폭으로 증가한다는 점이다.
특히 지난해에는 디딤돌 대출과 버팀목 대출은 물론, 신생아 대출이 급격하게 증가하면서 대출 수요도 늘어 이차보전액은 더 크게 늘었다. 신생아 대출의 금리는 1%대까지 떨어져 이차보전 규모가 더 크다.
2020년 2천615억원이었던 이차보전액은 2021년 3천565억원, 2022년 4천982억원으로 늘어나다 2023년에는 9천260억원으로 거의 2배 수준으로 증가했다. 또한 2024년 1조3천889억원으로 1조원을 돌파했다.
같은 기간 기준금리는 2021년 하반기부터 오르기 시작해 2022년에는 3.25%까지 인상됐다. 이후 2023년에 고점에 이르렀으며 이듬해 금리가 인하되긴 했으나 최종금리는 3.0%로 높은 수준을 유지했다. 또한 이때는 신생아 대출 등 정책대출이 크게 풀리면서 이차보전도 증가했다.
국회 예산처에 따르면 2020년 기금 전체 사업비 대비 이차보전의 비중은 0.9% 수준이었으나, 2023년부터 이차보전 지원 사업의 규모가 급격하게 증가하면서 비중도 3.1%로 크게 증가했으며, 지난해에는 3.7%까지 늘었다.
2025년 계획안 기준으로는 이차보전이 전체 사업비의 5.2%를 차지하고 있다.
이차보전은 직접 융자 방식보다 더 많은 수요자에게 융자를 공급해 재정 지출 규모를 줄일 수 있으나, 회수가 불가능하고, 일반회계에서 100% 전입 받아 규모가 무분별하게 커지면 재정 부담을 악화시킬 수 있다.
국회 예산처도 2025년 예산안 총괄분석Ⅰ에서 "이차보전 규모가 급격하게 큰 폭으로 증가하고 있고, 금리차에 따라 그 규모가 추가로 증가할 가능성이 있어 재정 부담을 가중할 수 있다"라며 "이차보전 규모의 적절성에 대한 검토가 필요하다"고 지적했다.
◇ '보이지 않는 손'…주택가격 하방 경직성 강화
문제는 이 과정에서 '보이지 않는 손' 역할을 해야 할 정부의 금리 개입이 오히려 시장 가격의 하방 경직을 유도하고 있다는 점이다.
전문가들은 대출금리가 낮으면 주택 수요자의 실질 구매력이 유지되고, 이는 집값을 떠받치는 효과를 낳는다고 지적했다.
백두진 경기주택도시공사 부동산금융사업단 단장은 "이차보전이 도입된 2013년에는 202억원 규모였으나 최근에는 1조4천억원 규모로 70배 가까이 증가했다"라며 "이차보전으로 집행된 대출금은 연도별 예산과 금리차를 통해 역산하면 기금이 직접 대출해준 금액에 육박할 것"으로 예상했다.
그는 "기금이 주택시장에 공급하는 대출 규모는 예산을 통해 공개되는 규모보다 훨씬 클 것"이라며 "이차보전을 활용한 주택구입과 전세대출이 지속적으로 증가해 가격을 떠받치는 재료가 된다"고 지적했다.
이 같은 정책대출의 증가가 단지 실수요자 보호에 그치지 않는다는 점이다. 최근 2~3년간 버팀목 대출의 소득 기준이 사실상 완화되면서, 중산층 이상까지 혜택을 누리는 구조가 됐다는 비판도 나온다.
박미선 국토연구원 연구위원은 "(정책대출이) 처음엔 무주택 서민을 위한 안전망이었지만, 신생아 대출 등에 소득 요건을 풀어버리는 등 점점 '포퓰리즘성 대출'로 변질하고 있다"라며 "이를 점차 정부의 재정으로 떠받쳐 나가고 있다"고 말했다.
백두진 단장도 "재원이 한정된 상황에서 전세 대출로 나가는 규모가 너무 크다"라며 "특히 이차보전을 통해 굉장히 쉽게 대출이 풀려버린다. 통제되지 않은 상태로 풀리고 있는 게 문제다"라고 지적했다.
10년 전 주택도시기금법 제정 당시 '시장 기능을 보완하되 왜곡하지 않는다'는 원칙은 점차 희미해지고 있다. 이차보전은 주거복지 정책의 핵심 도구지만, 정책 효과와 비용 간 균형을 되짚어야 할 시점이라는 지적이 나온다.
ysyoon@yna.co.kr jhhan@yna.co.kr
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(서울=연합인포맥스) 윤영숙 한종화 기자 = 주택도시기금이 정책금융이라는 이름으로 대출금리를 낮추는 데 쓰는 이차보전이 최근 몇 년 사이 급격히 팽창하고 있다.
그러면서 금리가 급등한 2022년부터는 이차보전, 나아가 기금이 집값을 떠받치는 구조를 고착화하고 있다는 지적이 제기되고 있다.
◇ 이차보전액, 4년 만에 5배로 빠르게 증가
18일 주택도시보증공사(HUG)와 국회예산처 자료에 따르면 주택기금에서 이차보전 방식으로 지출한 금액은 2020년 2천615억원 수준에서 2024년 1조3천889억원 규모로 4년 만에 5배가량 증가했다.
정책금융 수요는 늘어났지만, 시장금리가 오르면서 정부가 보전해줘야 하는 금리차도 커졌기 때문이다. 특히 디딤돌대출의 경우 연 2~3%대 고정금리를 유지하고 있어, 시중금리와의 차이가 3~4%포인트에 달하기도 한다.
이차보전은 디딤돌대출·버팀목 대출 같은 기금 대출 상품의 대출금리 일부를 주택도시기금이 보전(補塡)해주는 것을 말한다.
예를 들어 시중금리가 5%인데, 디딤돌대출 금리가 2%라면 그 차이인 3%P를 기금이 은행에 보전해준다.
문제는 시중금리가 오르면 정부가 부담해야 할 이차보전 예산이 큰 폭으로 증가한다는 점이다.
특히 지난해에는 디딤돌 대출과 버팀목 대출은 물론, 신생아 대출이 급격하게 증가하면서 대출 수요도 늘어 이차보전액은 더 크게 늘었다. 신생아 대출의 금리는 1%대까지 떨어져 이차보전 규모가 더 크다.
2020년 2천615억원이었던 이차보전액은 2021년 3천565억원, 2022년 4천982억원으로 늘어나다 2023년에는 9천260억원으로 거의 2배 수준으로 증가했다. 또한 2024년 1조3천889억원으로 1조원을 돌파했다.
같은 기간 기준금리는 2021년 하반기부터 오르기 시작해 2022년에는 3.25%까지 인상됐다. 이후 2023년에 고점에 이르렀으며 이듬해 금리가 인하되긴 했으나 최종금리는 3.0%로 높은 수준을 유지했다. 또한 이때는 신생아 대출 등 정책대출이 크게 풀리면서 이차보전도 증가했다.
국회 예산처에 따르면 2020년 기금 전체 사업비 대비 이차보전의 비중은 0.9% 수준이었으나, 2023년부터 이차보전 지원 사업의 규모가 급격하게 증가하면서 비중도 3.1%로 크게 증가했으며, 지난해에는 3.7%까지 늘었다.
2025년 계획안 기준으로는 이차보전이 전체 사업비의 5.2%를 차지하고 있다.
이차보전은 직접 융자 방식보다 더 많은 수요자에게 융자를 공급해 재정 지출 규모를 줄일 수 있으나, 회수가 불가능하고, 일반회계에서 100% 전입 받아 규모가 무분별하게 커지면 재정 부담을 악화시킬 수 있다.
국회 예산처도 2025년 예산안 총괄분석Ⅰ에서 "이차보전 규모가 급격하게 큰 폭으로 증가하고 있고, 금리차에 따라 그 규모가 추가로 증가할 가능성이 있어 재정 부담을 가중할 수 있다"라며 "이차보전 규모의 적절성에 대한 검토가 필요하다"고 지적했다.
◇ '보이지 않는 손'…주택가격 하방 경직성 강화
문제는 이 과정에서 '보이지 않는 손' 역할을 해야 할 정부의 금리 개입이 오히려 시장 가격의 하방 경직을 유도하고 있다는 점이다.
전문가들은 대출금리가 낮으면 주택 수요자의 실질 구매력이 유지되고, 이는 집값을 떠받치는 효과를 낳는다고 지적했다.
백두진 경기주택도시공사 부동산금융사업단 단장은 "이차보전이 도입된 2013년에는 202억원 규모였으나 최근에는 1조4천억원 규모로 70배 가까이 증가했다"라며 "이차보전으로 집행된 대출금은 연도별 예산과 금리차를 통해 역산하면 기금이 직접 대출해준 금액에 육박할 것"으로 예상했다.
그는 "기금이 주택시장에 공급하는 대출 규모는 예산을 통해 공개되는 규모보다 훨씬 클 것"이라며 "이차보전을 활용한 주택구입과 전세대출이 지속적으로 증가해 가격을 떠받치는 재료가 된다"고 지적했다.
이 같은 정책대출의 증가가 단지 실수요자 보호에 그치지 않는다는 점이다. 최근 2~3년간 버팀목 대출의 소득 기준이 사실상 완화되면서, 중산층 이상까지 혜택을 누리는 구조가 됐다는 비판도 나온다.
박미선 국토연구원 연구위원은 "(정책대출이) 처음엔 무주택 서민을 위한 안전망이었지만, 신생아 대출 등에 소득 요건을 풀어버리는 등 점점 '포퓰리즘성 대출'로 변질하고 있다"라며 "이를 점차 정부의 재정으로 떠받쳐 나가고 있다"고 말했다.
백두진 단장도 "재원이 한정된 상황에서 전세 대출로 나가는 규모가 너무 크다"라며 "특히 이차보전을 통해 굉장히 쉽게 대출이 풀려버린다. 통제되지 않은 상태로 풀리고 있는 게 문제다"라고 지적했다.
10년 전 주택도시기금법 제정 당시 '시장 기능을 보완하되 왜곡하지 않는다'는 원칙은 점차 희미해지고 있다. 이차보전은 주거복지 정책의 핵심 도구지만, 정책 효과와 비용 간 균형을 되짚어야 할 시점이라는 지적이 나온다.
[출처: 국회예산처]
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