'풍선효과' 5분위서 4분위로…서울 아파트 가격 어떻게 번지나

'풍선효과' 5분위서 4분위로…서울 아파트 가격 어떻게 번지나

강남→마용성→주변으로 확산…과거와 유사한 흐름



(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 서울의 주택가격 오름세가 강남 3구를 넘어 마용성(마포구, 용산구, 성동구) 지역으로 빠르게 전이되는 양상이 또다시 나오고 있다.

과거 문재인 정부 당시인 2018년, 2020년 흐름과 비슷해 문재인 정부 2탄이라는 우려가 현실화할지 주목됐다.

27일 한국건설산업연구원(건산연)의 김성환 연구위원이 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향을 기초로 작성한 히트맵에 따르면, 강남 3구를 중심으로 강세가 점차 외곽으로 확산하는 모습이 뚜렷하게 관찰됐다.

김성환 연구위원은 서울과 경기도 일대의 6월 둘째 주의 주간 상승률과 6월 넷째 주의 주간 상승률을 비교했다.









6월 둘째 주에 아파트 가격 상승률이 가장 높은 구간(0.5%~1.0%, 갈색 표시)에 있는 서울 지역구는 송파구(0.50%) 한 곳이었으며, 경기도는 한 곳도 없었다. 두 번째로 높은 상승률 구간(0.25%~0.50%, 빨강 표시)에 속한 서울 지역구는 7곳(서초, 강남, 양천, 강동, 마포, 용산, 성동)이었으며, 경기도에 과천(0.35%)이 한 곳 포함됐다.

6월 둘째 주 가격 상승률이 가장 높았던 서울 지역구는 송파(0.5%↑), 서초(0.42%↑), 강남(0.40%↑) 순이었다.





그러다 6월 넷째 주에 아파트 가격 상승률이 가장 높은 구간(0.5%~1.0%)에 들어간 서울 지역구는 총 9곳(성동, 마포, 송파, 강남, 서초, 강동, 용산, 광진, 동작)으로 늘어났다. 경기도에서도 성남 분당 1곳이 0.5%를 웃도는 상승률을 기록했다.

서울에서는 강남 3구보다 성동구, 마포구가 더 높은 상승률을 기록했고, 용산구, 강동구, 동작구 등 강남 인근 지역으로 상승세가 확산했다.

히트맵에서도 3주 만에 상승률이 높아진 구간이 확산했음을 확인할 수 있다.

6월 넷째 주에는 두 번째로 상승률이 높은 구간(0.25%~0.50%)에 서울 2곳(양천, 영등포), 경기(과천, 안양 동안) 2곳이 추가되면서 붉은색 구간은 줄었다. 그만큼 더 많은 지역이 더 높은 상승 구간인 갈색 구간으로 진입했기 때문이다.





채상욱 커넥티드그라운드 대표는 최근 서울의 아파트 가격 상승세를 '좁고 뾰족한 강세'라고 표현했다. 좁은 지역에 더 높은 상승세를 보인다는 의미다.

5분위(서초, 강남, 송파, 용산)와 4분위(마포, 성동, 양천, 동작, 강동) 지역이 초강세를 띄고, 3분위(종로, 중, 광진, 서대문, 영등포)로 상승세가 완전히 번졌다고 보긴 어렵지만 강도가 높은 것을 보면 그러한 경향이 관찰된다는 것이다.

또한 2분위(동대문, 성북, 강북, 은평, 강서, 관악)와 1분위(노원, 도봉, 구로, 중랑, 금천)는 상대적으로 조용한 모습이다.

채 대표는 5분위 대비 4분위 지역이 더 강세인 흐름은 토지거래허가구역(토허구)의 '풍선효과'라고 해석했다.

채 대표는 이러한 경향성은 과거에도 유사하게 관찰됐다고 말했다. 2015~2019년에는 서울이 5분위→4분위→3분위로 장기간에 걸쳐 상승세가 전이됐고, 2020~2021에도 서울은 2분위에서 1분위로, 경기 외곽과 광역시까지 점차 가격 상승세가 전이됐다고 분석했다.

김성환 연구위원은 2018년에 8·27 대책이 나오기 직전인 8월 둘째 주와 넷째 주 가격 상승률을 히트맵으로 그리면 지금과 비슷한 흐름이 나타난다고 분석했다. 서울 일부 지역의 가격 상승세가 주변으로 확산하는 모양새를 보였다는 것이다.

채상욱 대표는 "지금 오름세는 전파는 되긴 하지만, 뾰족한 모습을 보이는 것은 호가를 못 따라가다 보니 다른 지역으로 넘어가는 양상"이라며 "새 정부 인사들의 발언이 안도 랠리를 만들고 있다"고 지적했다.









전문가들은 정부가 시장을 모니터링하고 있다는 신호를 줄 필요가 있으며, 가장 빠르게 할 수 있는 일은 대출 규제나 규제지역 확대라고 전망했다.

채 대표는 "시장을 모니터링하고 있다는 신호를 주는 것이 굉장히 중요하다"라며 "새 정부가 부동산 가격이 상승함에도 외면한다는 생각을 하게 만들면 시장에 참가하고 있는 사람들에게 서둘러서 집 사게 만드는 효과밖에 나지 않는다"고 지적했다.

김성환 연구위원은 "급격한 상승을 저지하기 위해 규제를 강화하는 것은 시장에서도 인정할 것"이라며 "가장 빠르게 할 수 있는 것은 대출을 조이는 것이며, 국토교통부 쪽에서는 규제지역 확대"라고 말했다.

그는 "그러나 과거 규제를 정비하지 않고 그대로 적용하면 시장에 혼란이 커질 것"이라며 "과거 규제는 백화점식으로 세제, 청약, 전매 등 광범위한 규제가 단번에 시행됐기 때문이다. 지금은 지방 주택 쪽으로 수요를 분산하는 것도 방법이다"라고 덧붙였다

채 대표는 "윤 정부 시절 풀린 정책금융을 그대로 가져가는 것은 내리막길에서도 액셀러레이터를 계속 밟고 있는 것과 같다"라며 "내리막길에서 필요 없다면 특례(조치)를 중단하는 게 맞다"고 말했다.

ysyoon@yna.co.kr



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