[부동산 머니무브] 부동산 때리면 증시 올랐나…과거 살펴보니

부동산·증시 커플링 관계…두 투자자금 성격 달라

관건은 '투기성 자금'…강력한 증시 부양책 보여줘야

(서울=연합인포맥스) 송하린 기자 = 부동산 자금 쏠림 현상은 한국 경제의 고질적인 문제다. 부동산 정책 방향은 달랐을지언정 역대 모든 정부의 부동산 시장 정상화가 필요하다는 문제의식은 동일했다.

이번 정부에서도 부동산과의 전쟁을 예고했다. 부동산 규제를 통해 부동산으로 쏠린 국민들의 자금을 국내주식, 가상자산 등으로 다변화하겠다는 게 큰 그림이다.

관건은 부동산 규제 효과가 정부 뜻대로 이루어져서 부동산으로 흘러갈 자금이 실제로 국내증시로 유입될지 여부다.

◇부동산·증시 '공동 운명체'…정책보단 경기 탔다

3일 연합인포맥스가 1998년부터 현재까지 역대 정부의 부동산 정책과 부동산 가격, 코스피 흐름을 살펴본 결과 부동산 정책이 부동산 가격과 코스피에 미치는 유의미한 영향은 보이지 않았다.

다만 부동산 가격과 코스피 사이에서는 금융위기 이후부터 양(+)의 상관관계가 포착됐다.

부동산 규제를 실시했던 노무현 정부 때와 문재인 정부 때는 부동산 가격과 코스피 가격이 함께 다른 정부 대비 상대적으로 크게 올랐다. 정책보다는 경기와 유동성 흐름에 따라 부동산과 증시에 모두 돈이 유입됐다고 해석된다.

2003년 과도하게 오른 집값과의 전쟁을 시작한 노무현 정부 때는 부동산 가격을 잡기 위해 2005년 1월 5일 종합부동산세법(종부세)을 처음으로 도입하기도 했다. 하지만 부동산 가격 상승세는 33.8%로 좀처럼 잡히지 않았다.

이 기간 코스피도 190.55% 올랐다. 코스피 상승세는 첫 부동산 규제 발표 이후 3년 넘게 이어졌고, 2007년 11월에는 당시 역대 최고치인 2,000선을 돌파하기도 했다.

글로벌 경제성장률 회복에 따라 우리나라 수출도 2003년부터 2008년까지 6년 연속 두 자릿수 증가세를 기록하면서, 한국 경제가 5% 내외의 경제성장률을 유지하는 등 호황이었던 덕분이었다.

부동산과의 전쟁을 가장 활발히 치렀던 문재인 정부 시절에도 월간 전국 아파트 매매가격 지수는 38% 넘게 올랐다.

이 기간 코스피는 21% 올랐다. 코스피 흐름을 더 구체적으로 살펴보면 2017년 6월 19일 첫 부동산 정책 이후 반년가량 지난 2018년 1월까지 9.96% 오른 뒤 하락세를 그리다 코로나 팬데믹을 겪으며 1,500을 하회했다.

코스피를 끌어올린 건 코로나 팬데믹을 극복하기 위한 전 세계적인 확장정책이었다. 우리나라도 기준금리를 2019년 1.75%에서 2020년 0.50%까지 급격히 낮춘 수준을 2021년 7월까지 유지했다.

◇부동산 정책보단 부동산·코스피 관계 높아

1998년 국제통화기금(IMF) 경제 위기가 시작되면서 출발한 김대중 정부는 부동산 규제 완화 정책을 적극적으로 실시한 정부다. 그 효과로 KB부동산의 월간 전국 아파트 매매가격지수 기준으로 김대중 정부 동안 부동산 가격은 38.5% 올랐다.

이 기간 코스피는 19.96% 올랐다. 부동산 가격은 노무현 정부 때와 유사한 폭으로 올랐지만, 코스피 상승 폭은 상대적으로 작았다. 금융위기 이전에 출범한 김대중 정부와 노무현 정부 때는 부동산 정책과 부동산 가격, 코스피의 상관관계가 뚜렷하지는 않았다고 해석할 수 있다.

금융위기 이후 출범한 문재인, 이명박, 박근혜, 윤석열 정부 시절에는 부동산 가격과 코스피 간 양의 상관관계가 보이기 시작한다.

부동산 규제 완화 정책을 펼쳤던 이명박 정부와 박근혜 정부 때는 오히려 부동산 가격 상승 폭이 상대적으로 크지 않았다. 코스피 상승 폭 또한 상대적으로 작았다. 월간 전국 아파트 매매가격지수가 각각 15.2%, 9.9% 오를 때 코스피는 18.35%와 4.60%가량 올랐다.

부동산 가격이 11.3% 하락했던 윤석열 정부 시절에는 코스피도 3% 넘게 하락했다.

즉, 부동산 정책으로 인해 부동산 가격이 움직였다기보다 경기 호조 또는 유동성 확대 여부에 따라 부동산과 주식시장이 모두 상승 또는 하락하는 흐름을 보였다고 해석할 수 있다.

◇부동산 잡고 주식 올리려면…"강력한 증시 부양책 확인돼야"

이번에는 부동산과 주식의 음(-)의 상관관계를 그려낼 수 있을까.

집값이 하락했던 2022년부터 지난 3월까지 부동산 가격이 하락했을 때 국내증시도 함께 부진했다는 점을 보면, 부동산 가격이 잡히더라도 그 자금이 주식으로 흘러갈지 여부는 미지수다.

해법을 노무현 정부 시절 정책에서 찾아볼 수 있다. 당시 집값을 잡는 데는 실패했지만, 자본시장 활성화를 위해 주식형 펀드 활성화를 추진하면서 역대 정부 가운데 가장 높은 코스피 수익률을 기록했다.

윤수민 NH투자증권 부동산전문위원은 "지금까지 사람들은 주식시장보다는 부동산 시장에서 수익을 내는 경험을 해봤다"며 "위험을 선호하지 않는 사람들의 특성상 조금 더 안정적이라는 부동산 투자금을 빼서 증시로 넘어가기는 어렵다"고 설명했다.

그는 "특히 이미 실거주 중심의 시장으로 변모한 현 상황에서는 부동산 자금을 증시로 이동시킨다는 개념보다는 투기성 자금을 부동산이 아닌 증시로 이끄는 정책이 필요하다"며 "부동산 규제와 증시 부양책이 함께 이루어지면 가능한 부분"이라고 진단했다.

이처럼 전문가들은 부동산 규제의 풍선효과보단 강력한 증시 부양책 여부가 관건이라고 강조한다.

이진우 메리츠증권 리서치센터장은 "머니무브가 이루어지기 위해서는 시장이 기대한 상법 개정부터 배당 소득에 대한 분리과세, 장기투자 세액공제 등 (증시 부양책)이 실체화돼야 한다"고 말했다.

hrsong@yna.co.kr