마곡, 제2의 판교로 뜬다…김도협 CBRE코리아 전무 "성장성 크다"

(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = "마곡은 서남권역인 파주, 김포, 부천의 마지노선으로 제2의 판교가 될 잠재력을 가진 지역입니다"

김도협 CBRE코리아 자산관리(PM) 담당 전무는 7일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 마곡지구가 서울 서남부의 대표 상업지구로 성장할 가능성이 높다고 내다봤다.

그는 "마곡에 들어선 원그로브를 비롯해 주변에 추가로 서너 개가량의 복합개발 프로젝트가 진행되고 있다"며 "(마곡은) 기업과 오피스, 대형 리테일이 결합한 하나의 생활권으로 발전할 것"으로 전망했다.

◇ 원그로브, 빠른 임대 진행…"IFC 때보다 속도 빨라"

CBRE코리아가 지난해 4월 입찰을 통해 자산관리(PM)를 맡게 된 마곡 원그로브는 14만평 규모의 대형 오피스·리테일 복합시설로, 현재 입주율은 50% 초반이다.

김 전무가 이끄는 PM 서비스는 오피스, 물류, 리테일, 호텔 등 상업용 부동산을 관리하는 업무다. 통상 임대차 계약이나 임차인 관리, 건물 운용, 부동산 회계 등은 물론 자산 가치를 증대시키기 위한 각종 전략 등도 제공한다.

김 전무는 원그로브에 대해 "여의도 IFC 빌딩 때보다 빠른 속도로 임대가 진행되고 있다"며 "마곡지구가 향후 3년~ 5년 사이에 성장 가능성이 가장 크지 않을까 한다. 광화문이나 강남까지는 성장하진 못하더라도 판교와 가장 유사하게 성장할 것이라고 본다"고 말했다.

"이곳에 이 정도 수준의 프라임 오피스 공급이 없었던 데다 주요 중심지구 대비 저렴한 임대료도 매력적이기 때문"이라고 설명했다.

◇ '어매니티' 자산가치 좌우…프라임 오피스의 새 흐름

최근 대형 오피스 자산의 부가가치 전략으로 주목받는 '어매니티(Amenity)' 요소도 강조했다.

어매니티는 입주자나 방문자에게 편의·쾌적함·부가가치를 제공하는 부대시설이나 서비스를 말한다. 최근에는 프라임오피스가 입주사 전용 라운지와 컨퍼런스룸, 피트니트센터 등 서비스를 제공하면서 주목을 받고 있다.

김 전무는 "프라임오피스 빌딩이 공급되기 시작한 시점부터 어매니티에 대한 관심이 생기기 시작했다"라며 어매니티 투자는 단기적으로 임대료에 전가되지 않지만, 장기적으로는 건물의 경쟁력을 높여 임대료 상승을 유도할 수 있다고 설명했다.

그는 최근에는 "경쟁력 확보 차원에서 앞다퉈 이러한 경향을 따라가는 것으로 보인다"고 해석했다.

김도협 전무는 글로벌 투자자들이 ESG를 반영한 건물 인증 여부에 민감하다고도 언급했다. "외국계 임차인은 리드(LEED) 인증 여부를 중요한 평가 기준으로 삼고 있다"며 "에너지 절감 효과뿐 아니라 임대 선호도를 끌어올리는 요인"이라고 설명했다. LEED 인증은 미국 그린빌딩협의회(USGBC)가 개발한 세계적으로 가장 널리 인정받는 친환경 건축물 인증 제도다.

CBRE는 이러한 흐름에 대응해 '넷제로 오딧(Net-Zero Audit)' 서비스를 제공하고 있다. 이는 에너지 소비 데이터를 수집·분석해 효율적인 설비 투자 계획을 제시하는 컨설팅으로, 향후 국내 프라임 오피스에도 적용이 확산할 것으로 예상된다.

◇ 오피스 임대 시장 '제한적 상승'…물류센터도 저점 통과

김 전무는 코로나19 팬데믹 시기 국내 오피스 임대 시장은 일본, 호주와 함께 상대적으로 견조한 모습을 보였다며 CBRE 보고서를 인용, 올해는 투자자들의 관망세 속에서도 제한적인 오름세를 보일 것으로 내다봤다.

CBRE 보고서에 따르면 올해 1분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 2.6%로 전분기 대비 0.2%p 올랐으나, 3% 미만을 유지하는 모습이다. 실질임대료는 전분기 대비 1.2% 오른 3만6천488/㎡을 기록했다.

김 전무는 물류센터와 관련해서도 "해외 투자자들도 지난해까지는 관망세였다가 올해부터 물류센터에도 관심을 보이기 시작했다"라며 "어느 정도 시장의 불확실성이 해소된 것으로 판단하면서 부실채권(NPL) 같은 것에 관심을 두고 있다. 금리도 떨어지면서 지금이 투자 적기라 판단하는 것 같다"고 말했다.

김 전무는 미국 텍사스대학교에서 부동산학 석사 과정을 마친 뒤, 10여 년 넘게 상업용 부동산 자산관리(PM) 분야에서 전문성을 쌓아온 임대관리 전문가다. CBRE코리아는 종합 부동산 서비스 기업인 CBRE의 한국법인으로, 1999년 설립돼 현재 약 420명의 임직원이 근무하고 있다. 국내 상업용 부동산 자문업계 1위 기업으로, 특히 PM 분야에서는 선도적인 입지를 유지하고 있다.

ysyoon@yna.co.kr