국토부, 전세보증금 반환 보증 대안 찾는다

(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 폭증하는 전세 사기 등으로 보증여력이 한계에 달한 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환 보증을 대체할 다른 안전장치 마련이 추진된다.

4일 관련 업계에 따르면 국토교통부는 조만간 '주택임대차 보증금 보호 방안 마련' 연구용역을 발주할 계획이다. 국토부는 지난달 31일 이러한 내용의 사전규격 공고를 공개했다.

기존에 운영되고 있는 전세보증금반환보증과 같은 보증 제도 외에 임차인들의 임대 보증금을 보호할 수 있는 새로운 방안을 모색하기 위한 조치다.

2023년 주거실태조사에 따르면 국내 임차 가구 비중은 38.8%로, 그중 청년 가구(81.1%)와 신혼가구(50.2%)는 일반 가구 대비 임차 비중이 더 높다.

올해 6월 기준 전국 매매 가격 대비 전세가격 평균 비율은 64.6%로 절반을 웃돈다. 또한 전국 평균 전세 보증금은 2억3천600만원에 달하는 것으로 집계됐다.

국토부는 "2022년 이후 소위 깡통전세, 역전세가 증가하면서 임대차 시장이 불안해졌고, 이 때문에 기존 보증금 보증 상품 외에도 임차인의 보증금을 보호할 제도개선이 필요하다는 목소리가 커졌다"고 지적했다.

이에 따라 "주택임대차 시장에서 수용 가능하면서도 임차인의 보증금을 효과적으로 보호할 수 있는 방안과 실행계획 마련을 위한 연구 추진이 필요하다"며 제도 개선 필요성에 대한 배경을 설명했다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 연간 전세보증사고액은 2022년 1조1천726억원에서 2023년 4조3천347억원으로 4배가량 늘었다. 2024년에도 4조4천896억원으로 4조원대를 넘어섰다.

이에 따라 집주인 대신 세입자에게 돌려준 돈인 대위변제액도 2023년에 3조5천544억원으로 전년의 9천241억원의 3.8배로 증가했으며, 지난해에도 3조9천948원으로 거의 4조원에 육박했다.

HUG는 전세보증 사고 등으로 발생한 대규모 적자로 보증여력 축소에 대한 우려가 커지자 지난해에는 현물 출자와 신종자본증권 발행 등을 통해 자본을 확충했다. HUG의 보증여력이 줄어들면 각종 보증 사업이 차질을 빚게 된다.

이같은 위험은 결국 HUG의 전세보증금 반환 보증 이외 임대차 시장의 보증금 보호 조치가 추가로 필요함을 시사했다.

국토연구원은 지난해 발간한 '주택 임대차시장 현황과 개선 방향' 보고서에서 "임대차시장의 안정성을 높이고, 시장의 지속가능성을 높이기 위해서 주거 취약층 중심의 임대차 제도 개편이 필요하다"고 지적했다.

최근 임대차 시장이 공시가격 3억 이하 주택의 등락이 상대적으로 높고, 전세보증금 대위변제는 보증금 2억원에 집중되는 등 저가 임대차를 중심으로 리스크가 발생하고 있기 때문이다.

주택가액의 등락이 높을수록 역전세 위험이 크며, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 대위변제는 보증금 2억원으로 상대적으로 주거 취약층에 집중되는 경향을 보였다.

이를 위해 국토연구원 연구진은 "임대 보증금 5억원 이하의 임대차를 보호하는 제도 개편이 필요하며, 건전한 임대사업자를 육성하고 일정 보증금을 예치하는 제도를 통해 무자본 갭투자를 막아야 한다"고 조언했다.

또한 월세화에 대비해 월세 세액공제 소득 기준을 상향하고, 청년, 신혼부부를 위한 월세 바우처도 병행할 필요가 있다고 조언했다. 이외 전세에 유리한 제도를 도입해 전세와 월세간 균형을 맞출 필요가 있다고 덧붙였다. 전세의 월세화가 빠르게 진행되면서 주거 취약층의 부담이 커지고 있는 데 따른 제안이다.

ysyoon@yna.co.kr