서울 주택 공급난 해법 될까…'지역주택조합' 재조명

(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 고금리와 부동산 프로젝트(PF) 경색으로 민간 아파트 공급이 위축된 가운데, 서울을 비롯한 수도권의 주택 공급을 확대할 수 있는 보완책으로 '지역주택조합'이 재조명되고 있다.

정부의 도심복합사업, 재개발 등 정비사업이 지연되는 상황에서, 조합 중심의 직접 시행 방식이 하나의 대안이 될 수 있지 않겠느냐 하는 취지에서다.

다만, 그동안 사업 추진의 불확실성, 시행 단계에서의 공사비 갈등 등으로 지역주택조합사업의 리스크가 크게 부각돼왔다는 점에서 이에 대한 제도적 보완책이 필요하다는 게 전문가들의 지적이다.

◇ 지역주택조합사업, 신속한 도심 주택 공급 대안

11일 업계에 따르면 홍성진 대한건설정책연구원(RICON) 연구위원은 최근 발표한 '서울 등 수도권 주택공급 확대를 위한 지역주택조합사업 활성화 방안' 보고서에서 지역주택조합사업을 통한 신속한 도심 주택 공급 가능성을 제시했다.

지주택사업은 조합원들이 공동으로 토지를 매입하고 건축비를 부담해 개발하는 방식의 사업이다. 이는 부동산 시장 침체기에도 정비사업과 달리 일정 수준의 추진력을 확보할 수 있는 장점이 있다.

정비사업은 지자체 인허가, 주민 갈등 등으로 사업 지연이 흔하지만, 조합이 주도하는 지역주택조합은 초기 단계부터 조합원이 땅을 확보하고 시행을 주도하는 구조라 상대적으로 속도감 있는 진행이 가능하다.

홍 연구위원은 "서울의 주택보급률이 93.6%에 불과한 상황에서 지역주택조합사업이 서울 등 수도권의 주택 공급에 크게 기여할 수 있다"고 주장했다.

현재 전국적으로 추진 중인 지역주택조합 사업장은 618개, 총 세대수는 36만세대이며 이중 수도권은 260개, 17만8천334세대로 전국의 49.4%를 차지한다.

◇ 국토부 지주택 실태조사…30%가 분쟁 중

지역주택조합은 2020년 전후로 활발하게 사업이 추진됐다. 그러나 기대와 달리 토지 확보 지연, 공사비 증가, 사업 운영 관리 분쟁 등으로 신속하고 원활한 사업추진은 불가능했다.

국토교통부가 지난 7월 발표한 자료에 따르면 전국 지역주택조합의 30%에 해당하는 187개 조합에서 가입비·분담금 환불 지연과 부실한 조합 운영 등으로 분쟁을 겪고 있었다.

작년 말 기준으로 전국 618개 지역주택조합 중 절반가량인 316곳(51.1%)이 설립 인가를 받지 못하고 조합원을 모집하는 단계에 머물러 있었다. 모집 신고 후 3년 이상 조합설립 인가를 받지 못한 곳은 208곳(33.6%)이나 되었다.

지역주택조합은 대지 80% 이상의 사용권원을 확보하고, 대지 15% 이상 소유권을 확보해야 조합설립 인가를 받을 수 있지만, 토지 확보 단계에서부터 사업이 지연됐다. 또한 공사비 증액을 둘러싼 갈등이 빈번하고, 조합의 사업 운영에서 부실이 발생하면서 분쟁이 끊이지 않고 있다.

이 때문에 이재명 대통령도 최근 지역주택조합 문제를 살펴보라고 지시한 것으로 알려졌다. 국토부는 현재 관련 실태 조사를 오는 8월말까지 진행 중이다.

◇ 전문가들 '공사비 갈등 해법 보완·규제 완화' 제안

지역주택조합은 일반분양주택보다 낮은 분양가격이 가장 큰 장점으로 꼽히지만, 사업 지체 시 추가 부담에 따른 공사비 분쟁이 가장 큰 문제로 꼽힌다.

이를 위해 전문가들은 공사비 증액 요구나 사업 추진 과정에서의 불투명한 문제들을 보완할 정책이 필요하다고 주장했다.

국토연구원은 지난달 발표한 '지역주택조합의 현황 및 이슈와 정책방향'이라는 이슈 보고서에서 ▲ 합리적 공사비 산정 체계 구축 ▲ 공사비 갈등 중재 및 재발 방지 체계 구축 ▲ 사업 투명성 강화 유도 ▲ 사업관리 관련 제도적 기반 강화를 제안했다.

공사비 갈등을 해소하기 위해 도시정비사업의 공사비검증제도를 참고해 공사비 검증제를 의무화하거나 물가연동 등 조정 기준을 명시한 표준계약서 등을 도입할 필요가 있다고 주장했다.

국토연은 또한 공사비 갈등을 중재할 기구를 만들고 과도한 공사비를 청구한 기업에 패널티를 부과하는 방안 등도 모색해 볼 수 있다고 조언했다. 사업의 투명성을 강화하기 위해서는 업무대행사를 지자체 등록제로 전환하고, 정보공개 시스템을 구축하고, 지자체의 감독권한을 확대하는 등 제도적 기반도 강화할 것을 제안했다.

이와 달리 규제를 대폭 풀어 활성화함으로써 지주택 사업의 문제를 해결할 수 있다는 의견도 있었다.

홍성진 건정연 연구위원은 그동안 정부의 정책이 피해사례에 집중하여 규제 강화 중심으로 접근했다며 활성화 방안은 부족했다고 지적했다.

그는 현재 무주택과 85㎡ 이하 주택 1채를 소유한 세대주만 조합원 가입이 가능한 것을 10년 이상 토지를 소유한 자도 가입할 수 있도록 해 토지 소유자들이 사업을 반대하는 문제를 해소할 수 있다고 주장했다.

또한 지역주택조합의 사업계획승인 요건을 현행 95%의 소유권 확보에서 가로주택정비사업 등을 준용해 90%로 완화하고, 현행 95% 기준의 매도청구권 요건도 조정해 사업을 촉진할 필요가 있다고 조언했다.

ysyoon@yna.co.kr