지난 8년간 주택공급 계획 얼마나 이행됐나 살펴보니

연간 50만호 이상 공급 계획…착공은 44.2만호

계획 대비 공급실적 저조…향후 주택가격 급등 요인

(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 이재명 정부가 조만간 신규 주택 공급대책을 내놓을 것으로 예상되지만 시장의 기대는 크지 않다.

과거 정부들도 대규모 공급 계획을 발표했으나 사업 지연과 취소로 실제 물량이 계획에 미치지 못했기 때문이다.

문제는 이로 인한 누적된 공급 부족이 집값 상승을 자극할 수 있다는 점에서 향후 대책은 '실제 입주 가능한 물량' 중심으로 재편돼야 할 것으로 보인다.

◇ 이전 정부, 인허가 대비 착공·입주 큰 격차

12일 연합인포맥스가 국토교통부의 이전 자료를 분석한 결과, 문재인 정부는 2021년 2.4 공급 대책을 통해 기존에 발표한 수도권에 총 127만호의 주택을 포함해 임기 내 205만호가량의 신규 공급물량을 확보하겠다고 약속했다.

5년간 연간 50만호 이상을 공급하겠다고 약속한 셈이다. 각종 세제 및 대출 규제 개편에도 주택 가격 급등세가 진정되지 않으면서 대규모 공급 대책이 필요했다.

주택산업연구원에 따르면 문재인 정부 시절(2017년~2021년)에는 주택 공급은 인허가 기준으로 연간 54만호가 공급됐으며, 착공은 연간 52만1천호에 그쳤다. 인허가 물량 대비 착공 실적은 96%였다.

같은 기간 준공 물량은 연평균 52만3천호로 착공 실적을 소폭 웃돌았다. 3년 전 착공 물량이 시차를 두고 반영됐기 때문이다.

연간 52만호 이상의 공급이 이뤄졌지만, 당시 다주택자에 대한 규제와 코로나19 이후 글로벌 저금리 환경 등이 맞물리면서 주택시장의 과열은 진정되지 않았다.

윤석열 정부 들어 주택 시장은 고꾸라졌다. 코로나19 이후 과도하게 풀린 유동성에 물가가 급등하면서 글로벌 중앙은행들이 금리 인상 기조로 돌아선 것이 주택시장에 직격탄이 됐다.

주택 가격이 하락하는 동시에 공사비가 급등하면서 사업을 취소하는 경우가 많아 인허가도 줄고, 착공은 더 줄었다.

공급에 대한 우려가 커지면서 윤석열 정부는 2022년에 5년간 270만호의 주택을 공급하겠다고 약속했다. 인허가 기준으로 연평균 54만호 내외의 규모다.

약속과 달리 윤석열 정부 시기인 2022년에서 2024년까지 3년간 인허가 물량은 연 평균 46만호에 그쳤으며, 같은 기간 착공 실적은 31만1천호였다. 인허가 물량 대비 착공 실적은 68%였다.

고금리 환경과 원자재비 상승, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등이 맞물리면서 인허가를 받아놓고도 착공을 못하는 사업장이 크게 늘어난 영향이 컸다.

문재인 정부 시절부터 윤석열 정부 시기까지인 2017년부터 2024년까지 8년간 인허가 물량은 연간 평균 51만호였으나 같은 기간 착공 실적은 연간 평균 44만2천호에 그쳤다. 인허가 물량 대비 착공은 87%를 기록했다.

입주 물량도 마찬가지다.

부동산R114 자료에 따르면 2017년~2021년까지 5년간 입주물량은 평균 38만9천호로, 인허가 물량 대비 72%에 그쳤다.

2022년~2024년까지 3년간 입주물량도 평균 35만4천호로 인허가물량 대비 77%에 그쳤다. 다만 부동산R114의 입주물량에는 30세대 미만 소규모 아파트는 제외된다는 점에서 실입주물량과 다소 편차가 발생할 수 있다.

정부의 공식 통계로 입주 물량을 추정하려면 준공 실적으로 가능하다. 준공 승인을 받은 경우 대부분 입주로 이어지기 때문이다.

2022년~2024년까지 3년간 준공 물량은 평균 43만4천호를 기록해 착공보다는 많았으나, 인허가 물량보다는 적었다. 아파트를 짓는데 3~4년의 시한이 걸린다는 점을 고려할 때 이전 착공 물량이 반영됐음을 시사했다.

◇ 착공 후에도 공급 지연…'실입주 물량' 중심 대책 필요

주목할 점은 착공에 들어섰더라도 준공과 입주까지 이르는 데는 시차와 편차가 발생하며 이는 공급 계획을 어렵게 만드는 요인이 된다는 점이다.

국토연구원의 허윤경 연구위원은 2011년에 발표한 '주택공급 지표의 문제점과 인허가 실적의 선행성 변화 분석'보고서에서 선행 지표인 인허가 이후 분양 시기 3년까지 지연되는 물량이 다수 발생한다며 인허가 대비 입주 물량 비율이 80% 수준에 불과하다고 지적했다.

허 연구위원은 당시 보고서에서 인허가의 선행성 약화 등을 고려할때 선행지표는 착공 실적으로 대체하고, 공급시장의 판단과 수급 상황의 진단은 입주실적의 활용을 고려해야한다고 조언했다.

김윤덕 국토부 장관도 국회 인사청문회에서 '실입주 물량'을 기준으로 한 공급 대책을 내놓겠다고 밝혔다.

김 장관은 당시 "주택 공급 과정에서 착공, 분양, 인허가 등 어떤 데이터를 기준으로 하는지에 따라 상당한 착시현상이 생길 수 있다"면서 "정말 입주할 수 있는 '실입주 물량'을 중심으로 한 대책이 나갈 수 있도록 하겠다"고 말했다.

인허가에서 입주까지 평균 3~5년의 시차가 걸린다는 점을 고려할 때 향후 이전에 인허가 물량을 얼마나 빠르게 입주까지 촉진할 수 있는지가 관건이 될 전망이다.

주택산업연구원이 분석한 바에 따르면 올해 인허가 물량은 38만호에 그칠 전망이며, 착공은 32만호, 준공은 33만2천호에 그칠 전망이다.

주산연은 2022년~2025년까지 착공물량이 83만4천호가량 부족할 것으로 추정된다며 수요 대비 공급이 부족해지면서 획기적인 주택 공급이 없다면 향후 주택가격이 급등할 수 있다고 경고했다.

ysyoon@yna.co.kr