"국·공유지 활용, 임대 기간 등 제도 개선해 민간 참여 늘려야"

국토연, 민간 참여 활성화 방안 제시

(서울=연합인포맥스) 주동일 기자 = 국토연구원이 국·공유지를 복합적으로 개발하기 위해 임대 기간과 매각 방식 등 제도를 개선하고 민간 참여를 확대해야 한다는 진단을 내놨다.

국토연구원 도시연구본부 배유진 연구위원을 비롯한 연구진은 12일 국토정책 브리프에서 '국·공유지 입체적 활용을 위한 토지사용권원 이슈와 정책과제' 보고서에서 "민간이 국·공유지를 임대할 수 있는 기간 및 사용료 부과방식을 입지 및 사업특성에 맞게 유연하게 적용해야 한다"고 제안했다.

국토연은 국가소유 철도부지 상부에 민간자본을 유치해 노후 역사 현대화와 복합상업시설 개발을 함께 추진한 서울역 민자역사 사례를 들었다.

용산 청파로 378 일대에 위치한 이 지역에선 옛 민자역사가 국가귀속된 후 행정재산 사용허가 방식으로 바뀌면서 기존 민간사업자가 임대기간 단축, 임대료 부담 증가, 재임대 금지 등으로 경영상 어려움을 제기했다.

2019년엔 최저입찰가 77억5천만원 수준으로 연간 사용료 계약이 맺어졌지만, 코로나19 이후 상업시설 매출이 줄어도 건물가격(시가표준액)이 상승하면서 현재 연간 사용료가 130억원에 달하고 있다.

또 재임대가 금지돼 롯데마트에 대해서도 한화역사가 임대차계약이 아닌 위탁경영계약을 맺고 다른 그룹 계열사의 매장을 직접 관리 중이다.

이에 국토연은 민간이 국·공유지를 임대할 수 있는 기간과 사용료 부과방식을 입지와 사업특성에 맞게 유연하게 적용하는 안을 제시했다.

유휴 철도부지에 민간투자를 유인하기 위해 최근 점용허가 기간을 기존 30년에서 50년으로 개정하고, 제도 실효성을 위해 '국유재산특례제한법'에도 근거 규정을 명시해야 한다는 것이다.

또 현행 공시지가에 용도별 단일요율을 적용하는 방식에서 민간의 투자 및 영업활동을 반영하는 방식으로 개선해야 한다고 주장했다.

특히 "토지임대료의 경우 현실화율이 낮은 공시지가보다는 감정평가액에 업종별 특성을 반영한 요율을 적용하고 건물임대료도 영업활동으로 발생하는 순매출액에 연동되도록 개편해야 한다"고 제안했다.

국토연은 국·공유지를 임대 방식으로 활용한 서울역 민자역사 사례 외에도 매각, 개발 방식으로 활용한 경우를 분석했다.

매각형으로 활용할 경우, 공공시설 운영을 조건으로 토지를 매각해 복합개발하더라도 민간시설 분양 후에 조건 미이행 시 계약을 해지하는 특약의 실효성이 부족해 공공성 확보에 어려움이 발생한다고 분석했다.

개발형에선 민간 사업자가 사업 자금(프로젝트파이낸싱·PF) 대출에 필수적인 지상권 등 사권을 국·공유지에 설정할 수 없어 민간 참여 개발 실적이 전무하다고 지적했다.

배유진 연구위원은 조건부매각 관리를 강화해 복합개발 시 민간이 공공시설을 국가에 기부채납하는 조건으로 해당 시설의 안정적인 운영 기간을 보장하는 방안을 제시했다.

이를 통해 개발 안정성과 공공성을 동시에 확보할 수 있다고도 전망했다.

개발 시 민간참여를 유도하는 방안도 제시했다.

배 연구위원은 PF 대출 및 사업 안정성 보장을 위해 '도시계획시설 입체복합구역' 등 특정 구역에 한해 지상권 등 사권 설정을 예외적으로 허용해 민간의 개발 참여를 유도할 수 있다고 분석했다.

diju@yna.co.kr