6·27 대출 규제, 집값을 정말 잡았나

(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 정부가 지난 6월 27일 시행한 가계부채 관리 강화 방안 시행 두 달여가 지나면서 주택시장의 흐름이 눈에 띄게 달라졌다.

주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고 다주택자의 신규 대출을 전면 금지한 조치는 단기적으로 시장에 충격을 줬다. 하지만 실제 집값을 잠재웠는지에 대해서는 여전히 의문이 남아 있다.

19일 한국부동산원에 따르면 7월 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 0.75% 상승해 6월(0.95%)보다 오름폭이 축소됐다. 수도권 전체로는 0.33% 올라 전달 상승률 0.37%보다 오름폭이 줄었다.

전국의 집값 상승률은 0.12%로 전달의 0.14%에서 둔화했다.

단기적으로는 분명 시장의 흐름이 숨 고르기에 들어갔다. 주간 아파트 동향으로도 강남 3구의 아파트 상승률이 둔화세로 돌아섰다.

거래량도 줄었다.

서울부동산정보광장에 따르면 18일 현재까지 신고된 서울 아파트 7월 거래량은 3천981건으로 6월(1만2천4건) 대비 66.8% 감소했다.

심리 지표도 빠르게 식었다. 국토연구원에 따르면 전국 주택매매시장 소비심리지수는 6월 124.3에서 110.5로 13.8포인트(p) 하락했다.

부동산시장 소비심리지수는 95 미만이면 하강 국면, 95 이상∼115 미만이면 보합 국면, 115 이상이면 상승 국면으로 구분한다. 즉 전국 주택매매시장 소비심리지수가 보합 국면으로 떨어졌다는 얘기다.

수도권은 지수가 6월 135.4에서 7월 111.4로 24.0p 급락했고, 서울은 150.3에서 117.3으로 33.0p 떨어졌다.

한국은행의 주택가격전망지수(CSI) 역시 6월 120에서 7월 109로 내려앉았다.

장기 평균인 107보다는 여전히 높지만, 월간 기준으로는 2022년 7월 이후 가장 큰 하락세를 보였다. 이는 1년 뒤 집값 상승을 예상하는 소비자 비중이 그만큼 크게 줄었다는 의미다. 해당 지수는 넉 달 연속 상승했다가 대출 규제 이후인 7월 들어 추세가 꺾였다.

그러나 연초 지방의 집값 하락세에, 보합권에서 등락하던 전국 집값은 6월과 7월 오름세로 돌아섰다. 이에 따라 올해 누적 상승률은 0.08%로 플러스로 돌아섰다.

같은 기간 서울의 누적 상승률은 3.11%로 지방이 0.74% 하락한 것과 반대의 흐름을 보였다. 특히 서울의 누적 상승률은 지난해 같은 기간 1.16% 올랐던 것에 비해 3배가량 가팔랐다.

강남(7.79%), 송파(8.18%), 서초(7.43%) 등 강남 3구는 올해 들어 7~8% 이상 올랐고, 경기도 과천시도 같은 기간 9.54% 상승했다.

상승세가 누그러들긴 했지만, 대다수 전문가는 여전히 대기 수요가 상당해 주택 가격이 언제든지 다시 위로 향할 수 있다고 경고하고 있다.

한 부동산 전문가는 "규제로 일시적 거래 위축은 나타났지만, 서울·수도권의 근본적인 수급 불균형을 해결하지 못하면 가격은 다시 반등할 가능성이 크다"며 "억눌린 수요가 여전히 상당하다"고 말했다.

거래가 줄어든 가운데 수요는 중저가 아파트로 향했다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난 6월 28일부터 지난 10일까지 43일 동안 신고된 서울 아파트 유효 거래량은 총 4천646건으로 집계됐다. 이 가운데 9억원 이하 거래가 2천52건으로 49.5%에 달했다.

대출 규제 직전 43일(5월 16일~6월 27일)간 신고된 서울 아파트 거래(1만4천528건) 중 9억원 이하 거래 비중이 37.7%(5천473건)였던 것과 비교하면 11.8%p 늘어난 셈이다. 6억 원 이하 비중도 14.7%에서 22.8%로 확대됐다. 반대로 9억~15억 원대 아파트 거래는 20.5%에서 14.9%로 감소했다.

초고가 시장은 예외다. 30억 원 초과 아파트 거래 비중은 규제 전 4.6%에서 이후 6.2%로 상승했다. 대출과 무관한 현금 수요가 여전히 강하다는 방증이다.

일각에서는 대출 규제가 중저가 시장에만 직접적 영향을 미치고, 현금 부자들의 고가 아파트 매수에는 영향을 미치지 않은 것이라고 해석했다.

전세 시장도 변화를 겪고 있다. 전세대출 보증 비율이 90%에서 80%로 낮아지고 소유권 이전 조건부 전세대출이 막히면서 신규 전세 계약은 줄고 월세 전환이 늘고 있다.

부동산 플랫폼 직방이 국토부 실거래가 공개시스템에 등록된 서울 아파트 임대차 거래 신규 계약을 분석한 결과, 올해 7월 월세 비중은 48%로, 지난해 7월(41%)보다 7%p 상승했다. 반면 전세 비중은 같은 기간 59%에서 52%로 낮아졌다.

이번 대출 규제가 단기적으로는 집값 상승세를 누그러뜨렸으나 대기 수요나 공급 부족 우려가 여전하다는 점에서 가격 방향성은 여전하다는 게 전문가들의 지적이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "6.27 대출 규제는 정책 타깃이 제한적이고 명확하다"라며 "지금은 심리가 확고해 서울의 주요 지역을 중심으로 집값 방향성은 여전하다"라고 말했다.

그는 이에 따라 "앞으로 유의미한 수준의 규제 완화 시 이는 가격에 반영될 것"이라며 추가 반등 가능성을 열어뒀다.

ysyoon@yna.co.kr