강남 중심 전세값 급등…매매가 상승 전조 증상되나

(서울=연합인포맥스) 변명섭 기자 = 강남권을 중심으로 한 서울 아파트의 전셋값이 최근 상승 폭을 키우며 결국에는 매매가격을 끌어올릴 것이라는 전망이 나왔다.

1일 한국부동산원에 따르면 지난달 24일 기준으로 강남권 11개 구의 아파트 전셋값 주간 상승률은 전주보다 0.20%를 나타내며 지속적인 상승 흐름을 보였다.

특히 서초구가 0.48% 오른 것을 비롯해 강동구가 0.26%, 송파구가 0.24% 각각 오르며 강남 지역을 중심으로 전셋값 상승 폭이 다시 커지는 흐름을 나타냈다.

서울 아파트 전세가격지수도 같은 기간에 전주 대비 0.14% 상승하며 42주 연속 상승했다.

전셋값 상승이 가팔라지고 있는 데는 전세 매물이 이전에 비해 귀해진 탓이 크다.

이런 가운데 대출 제한으로 아파트를 매수하고자 하는 수요를 강제로 억누르고 있는 상황도 얽히며 전셋값의 상승은 결국 매매 가격이 상승을 미리 볼 수 있는 바로미터라는 평가가 나왔다.

전셋값을 주식 시장에 비유하며 자산가치 상승에 대입하는 셈법이 나오는 이유다.

특정 기업의 주가는 영업이익에 시장의 평가를 곱해서 결정된다. 아파트의 매매가격을 주가라고 비유하면 전셋값은 영업이익에 해당한다.

영업이익이 올라가면 주가는 비례해 결국 상승하는 흐름이 나타난다. 그렇지 못할 경우 강제로 주가수익비율(PER)이 낮아지고 있다고 비유할 수 있다.

주식 시장에서 실적 호전주가 결국 제값을 찾아가듯, 부동산 시장에서도 전세값이라는 펀더멘털이 받쳐주면 매매가는 하방 경직성을 갖고 결국 위로 튈 가능성이 크다는 분석이 가능하다.

예를 들면 기존 매매가격이 30억원인 아파트가 전세가 15억원에 2(PER)배를 곱해 30억원이 됐다는 게 시장평가라 가정하면 전세값이 급등해 20억원이 되면 PER은 1.5배가 된다. 전세값이 오르면서 PER이 낮아지는 상황이 된다.

아파트 매매 시장에서 특정 아파트의 PER이 2배라고 계속 평가한다면 아파트 가격은 결국 40억원에서 형성될 수 있다는 뜻이다. 그만큼 전세값 상승은 매매가 상승 압력으로 이어질 수 있다.

박영도 다올투자증권 연구위원은 "전셋값과 매매가격의 관계를 주가의 PER 등 상관관계로 볼 때 전셋값 상승은 결국은 매매가격 상승으로 이어질 수 있다"며 "전셋값이 오르면 PER이 강제로 낮아지게 되고 결국 매매가 상승 압력으로 작용한다"고 설명했다.

한국건설산업연구원은 최근 내년 전셋값이 지난 2021년 6.5% 상승 이후 5년 만에 최고치인 4.0%로 예상돼 시장에 충격을 줄 것이라는 평가를 하기도 했다.

김승준 하나증권 연구원은 "내년에는 주거용 아파트 등 공급 감소 체감이 시작될 것"이라며 "내년과 내후년 입주 부족에 따라 전셋값이 크게 상승한 데 이어 이는 매매가 상승을 견인할 것"이라고 전망했다.

msbyun@yna.co.kr