[2026년 주택시장 전망-上] 공급절벽에 매매·전월세 상승 무게

올해 상승 따른 후폭풍 지속

(서울=연합인포맥스) 변명섭 주동일 기자 = 2025년 수도권을 중심으로 전국 아파트 매매·전세 가격이 동반 상승세를 보였다. 특히 서울은 올해 매매와 전세 가격이 매달 상승하며 정부의 3차례 정책에 큰 영향을 받지 않았다.

전문가들은 공급 부족과 유동성 증가의 영향으로 내년에도 주택 가격이 전반적으로 상승할 것으로 내다봤다. 다만 정부의 세제개편 논의가 본격화되면 상승세가 둔화할 수 있다는 분석도 있다.

◇ 올해 역대급 상승 기록 경신…정부 대책도 제한적 효과

23일 한국부동산원에 따르면 지난 15일 기준 올해 서울 아파트 가격은 8.25% 상승했다.

이러한 상승세는 지난 2012년 한국부동산원이 관련 통계를 집계한 이래 연중 최고치이자 문재인 정부 당시 8.0%를 뛰어넘는 상승률이다.

자치구별로 보면 송파구가 20.13% 오르며 1위를 나타냈고 성동구가 18.31%, 마포구가 13.70%, 서초구가 13.47%, 강남구가 13.12%로 뒤를 이었다. 경기도에서는 과천이 19.75% 상승했고 성남시 분당구도 18.21% 올랐다.

국토교통부는 10·15 부동산 대책 발표 당시 올해 서울 주택가격이 2023년 전후로 급락한 이후 우상향하고 있고 대책 당시 급등세를 포함해 올해 3월과 6월 급등했다고 진단했다.

향후 관건은 주택 공급 대책이 얼마나 실효성을 거둘지에 있다.

국토부는 9·7 대책을 통해 정부가 처음으로 공급 대책을 내놨고 내년부터 수도권에 매년 27만호를 착공해 2030년까지 135만호를 착공하겠다는 목표를 세웠다.

◇ 공급 부족·유동성 증가로 상승 전망…세제 개편이 변수

전문가들은 내년 부동산 가격이 상승할 것이란 전망을 내놨다. 주요 요인으로는 공급 부족과 유동성 증가를 꼽았다.

한국건설산업연구원은 최근 세미나를 통해 내년 공급 위축으로 임대차 시장의 어려움이 가속화될 것으로 내다봤다. 내년 전국 주택가격의 경우 매매는 0.8%, 전세는 4.0% 각각 상승할 것으로 분석했다.

특히 전세의 경우 지난 2021년 6.5% 상승 이후 5년 만에 최고치인 4.0%로 예상돼 시장에 충격을 줄 것으로 평가했다.

김승준 하나증권 애널리스트는 "2026년 전국 부동산 가격 상승을 전망하는 배경에는 유동성 증가, 가구 수 증가, 멸실 등 필요한 신축 수요 대비 부족한 공급이 있다"고 말했다.

그는 내년 100조원이 넘는 국채가 발행되며 유동성이 증가할 것이라고 전망했다. 또 청년 세대의 가구 분화로 매년 20만 가구가 순증하고, 멸실로 10만 가구가 이사에 나서며 신축이 최소 30만호 필요하다고 분석했다.

김승준 애널리스트는 "2026년부터 아파트 신축은 약 20만호에 불과하다"며 "초과 수요에 따른 전월세 가격의 상승을 전망하고, 이런 환경은 수도권뿐 아니라 지방에서도 나타날 것"으로 내다봤다.

송유림 한화투자증권 연구원 역시 "2026~2027년 입주 물량 급감, 최근 지방 아파트 매매가 강보합세 전환, 지방 균형 발전 중심의 부동산 정책 발표 가능성 등 분양 경기 회복의 기미가 포착되고 있다"고 평가했다.

일각에선 세제 개편 논의에 따라 부동산 시장 흐름이 바뀔 수 있다는 관측도 나왔다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "2026년 부동산시장은 악재와 호재가 교차한다"며 "경제성장률은 전년보다 다소 높아질 것으로 전망되지만, 내수경기 회복 속도는 여전히 더디다"고 분석했다.

이어 "집값과 직결되는 아파트 입주 물량이 줄면서 수급의 불균형이 심화할 가능성이 크다"면서도 "6월 지방선거 이후 정부의 세제개편 논의가 본격화할 수 있다는 점도 시장을 긴장하게 만드는 변수"라고 덧붙였다.

박원갑 수석전문위원은 "새해도 강남권 중심의 불안이 이어지면 정부가 마지막 카드로 세제 개편을 꺼낼 것이란 전망이 무게를 얻는다"며 "다만 이재명 대통령이 대선 유세 당시 '세금으로 집값을 잡지 않겠다'고 공언한 만큼 정부는 신중할 수밖에 없다"고 평가했다.

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