한은 "서울 아파트 시가총액, 전체의 43.3%…전고점 상회"

"수도권 주택가격 상승세 지속, 금융불균형 누증 확대 등 잠재리스크"

"필요시 시장안정화 조치 등 정책 대응 적극"

(서울=연합인포맥스) 손지현 기자 = 한국은행은 서울 아파트의 시가총액이 전국에서 차지하는 비중이 전고점 수준을 상회하고 있다고 분석했다.

이같은 지역간 주택가격 차별화는 금융불균형 누증 우려가 지속하는 등 금융안정을 위협하는 잠재 리스크로 이어질 수 있다고 경고했다.

한은은 금융안정 위험 요인을 상시 점검하고 필요시 시장안정화 조치 등 정책 대응을 적극적으로 강구해나갈 것이라고 밝혔다.

한은은 23일 발표한 2025년 하반기 금융안정보고서에서 "최근 주택시장은 과거와 다른 특징적인 모습들을 나타내고 있다"고 진단했다.

우선 수도권은 상승 흐름을 지속하는 한편, 비수도권은 대체로 하락세를 이어가면서 지역간 주택가격 차별화가 지속되어왔다고 꼽았다.

서울이 주택가격 상승을 주도함에 따라 서울 아파트 시가총액이 전국에서 차지하는 비중이 지난 11월 말 기준 43.3%로 나타나면서, 지난 2020년 8월 말의 전고점(43.2%) 수준을 상회한 것으로 나타났다.

전체 가계대출(예금취급기관 기준)에서 서울이 차지하는 비중도 지난 9월 말 기준 34.2%까지 상승한 것으로 분석됐다.

이처럼 서울을 중심으로 한 수도권의 주택가격 상승세 지속은 금융불균형 누증 확대 등의 잠재 리스크로 이어질 수 있다고 경고했다.

한은이 주택시장 위험지수를 산출해본 결과, 서울의 경우 지난 2021년 정점을 기록한 후 하락하다가 2025년 이후 큰 폭으로 상승하면서 전고점을 상회하고 있는 것으로 나타났다. 수도권도 유사한 흐름을 보이면서 전고점에 근접해 있다.

그리고 최근 가계부채 증가세 둔화에도 서울 주택가격 상승세는 지속되는 등 과거 상호 간에 유사하게 움직여왔던 가계대출과 주택가격 간의 관계가 약화되고 있다고도 강조했다.

올해의 경우 주택담보대출 증가세는 가계부채 관리 노력 등으로 억제되고 있으나, 서울 등의 주택매매가격은 기대심리 지속, 자기자금 활용 주택매입 등으로 상승세를 이어가고 있다.

한은은 "최근의 주택가격 상승세가 규제지역 외 여타 지역으로 전이될 경우 차입 제약이 적은 지역을 중심으로 가계부채 증가세가 다시 커질 가능성을 배제할 수 없다"며 "이러한 가계부채 재확대는 주택가격 변동성을 높이는 요인으로 작용할 수 있다"고 우려했다.

이밖에 국내 임대차시장에서 전세의 비중이 축소되고 월세 거래가 늘어나고 있다고도 부연했다.

월세 지출에 따른 주거비 부담 증가로 일부 취약 가계의 재무건전성에는 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점이 리스크 요인이다.

이같은 주택시장의 금융안정 리스크에 대응하기 위해서는 수도권에는 일관된 거시건전성 정책 관리 기조를 이어 나가는 동시에 비수도권 주택시장에 대해서는 미시적인 보완책을 병행해야 한다고 제언했다.

한은은 "정부는 실효성 있는 주택공급 정책을 통해 기대심리를 완화하는 한편, 월세 비중 확대로 인해 일부 취약계층의 주거비 부담을 최소화하기 위한 정책수단을 강구할 필요가 있다"고 부연했다.

가계부채 디레버리징을 살펴보면 명목GDP 대비 가계부채 비율이 지난 2021년 3분기 99.2%에서 올해 2분기 89.7%로 하락세를 지속하면서, 서서히 진행되고 있다고 진단됐다.

중장기적 관점에서 가계부채 디레버리징을 이어가기 위해서는 차주 상환능력에 기반한 대출원칙에 따라 일관성 있게 가계부채 관리를 추진해 나가야 한다고 제언했다.

또 금융여건 완화가 지속되는 국면에서는 정책 공조를 통해 금융불균형 누증 위험에 사전적으로 대응해야 한다고 부연했다.

한편, 이같은 최근 금융경제 여건 변화에 대응해 한은은 금융취약성지수(FVI)를 개편했다고 밝혔다.

최근 취약성이 확대되는 상황을 개편 FVI를 통해 평가해보면 그 확대 정도가 더 크게 나타나는 것으로 분석됐다.

한은은 "정부의 거시건전성정책이 강화되면서 신용 취약성이 개선되는 모습을 보였으나 2024년 이후 서울 부동산가격 상승 등으로 자산가격 취약성은 빠르게 높아졌다"고 설명했다.

◇ 주가·금리, 시장변동성 높아…한은, 시장 안정 노력 지속

주택시장 외에는 최근 주가·금리·환율 지표들이 크게 움직이면서 시장 변동성이 높다고 진단했다.

우선 금융 및 자산 시장에서 국고채금리는 좁은 범위에서 등락해오다 9월 중순 이후 기준금리 인하 기대 약화 등으로 큰 폭 상승한 것으로 나타났다.

주가는 정부정책 기대와 AI 투자 확대 등에 힘입어 가파른 상승세를 나타낸 후 조정받는 등 높은 변동성을 보인 것으로 분석됐다.

대외 부문을 살펴보면 외환시장에서 달러-원 환율은 큰폭 상승했지만, 외화조달여건 및 대외지급능력은 양호한 모습을 나타낸 것으로 진단됐다.

한은은 대내외 불확실성이 금융·실물경제에 미치는 영향을 상시 점검하면서 금융시스템 내 불안요인을 사전에 포착할 것이라고 강조했다.

최근 취약부문 리스크 뿐 아니라 시장 불안 가능성이 커지고 있어 높은 경계감을 갖고 관련 모니터링을 강화하고 필요시 정부와의 긴밀한 협력을 통해 시장안정화 조치 등 정책 대응을 적극 강구해 나갈 것이라고 밝혔다.

◇ 자영업 대출 연체율, 2분기 연속 하락…여전히 장기평균 상회

한편, 최근 자영업자 대출을 살펴보면 3분기 말 자영업자대출 잔액은 1천72조2천억원으로 지난 2022년 하반기 이후 증가세 둔화가 지속되고 있는 것으로 나타났다.

연체율은 1.76%로, 올해 1분기 말(1.88%) 이후 2분기 연속 하락했지만 여전히 장기평균(2012년 이후 1.41%)을 상회하는 높은 수준을 기록하고 있는 것으로 확인됐다.

연령별로 살펴보면 60대 이상의 고연령 자영업자대출이 크게 증가한 것으로 나타났다.

한은은 "자영업 부문의 건전성 제고를 위해서는 자영업자의 연령별 특성을 고려한 미시적인 정책 대응이 중요하다"고 언급했다.

jhson1@yna.co.kr