[리걸인사이트] 지역주택조합 안심보장증서 분쟁의 쟁점과 최근 판례 동향

(서울=연합인포맥스) 지역주택조합 또는 추진위원회가 가입계약 체결 당시, 일정 조건을 충족할 경우 분담금의 전액 반환을 보장한다고 안내하며 가입자들에게 교부하는 이른바 '안심보장증서'를 둘러싼 분쟁이 지속되고 있다. 특히 최근 대법원에서 조합원의 가입계약 무효 내지 취소 주장을 신의성실의 원칙 위반으로 보아 배척하는 판결을 연이어 선고해 주목된다.

종래 법원은 지역주택조합이 총회 결의 없이 안심보장증서를 교부해 환불보장약정을 체결한 경우 이를 조합 총유물의 처분행위로 보아 무효로 판단해 왔다. 또한 조합원이 이러한 약정을 신뢰해 가입계약을 체결한 경우, 그 계약 역시 기망 또는 착오를 이유로 취소할 수 있다고 보아 분담금 전액의 반환을 명하는 판결이 다수였다.

최근 대법원은 "비법인사단인 지역주택조합이 조합가입계약과 함께 '사업의 일정 절차를 진행하지 못하거나 그로 인하여 사업이 중단 또는 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다'는 내용의 환불보장약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않았다면 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당해 무효가 될 수 있고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다"고 판시함으로써 총회의 결의를 거치지 않은 안심보장증서는 무효이고, 이와 함께 체결한 조합가입계약에도 무효 내지 취소 사유가 존재한다는 법리를 재확인했다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결, 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다269808 판결).

다만 위 판결에서 대법원은 "원고가 이 사건 환불보장약정이 무효이므로 이 사건 조합가입계약도 무효라고 주장하거나 원고로서는 이 사건 환불보장약정의 효력에 관해 착오에 빠졌으므로 이 사건 조합가입계약을 취소한다고 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않는다"고 판시하며 특정한 사정에서는 조합원의 무효·취소 주장이 신의칙에 반한다고 판단했다.

특히 대법원은 1) 소 제기 시를 기준으로, 환불보장약정에서 정한 환불 조건이 성취될 수 없는 상태로 이미 확정되었는지 2) 그 이후에도 조합원이 분담금을 추가 납부하거나 계약서를 새롭게 작성하는 등 조합가입계약 유지 의사로 볼 만한 선행행위를 했는지 3) 조합이 사업계획승인을 받아 사업이 정상적으로 진행되고 있는지 등을 종합적으로 고려하여 신의칙 위반 여부를 판단했다.

이에 따라 최근 판례 흐름은 안심보장증서에 근거한 분담금 반환청구를 일률적으로 인정하는 방향이 아니라, 환불보장약정 자체는 무효가 될 수 있음을 전제로 하되 사안별로 신의칙 적용 여부를 세분화하는 방향으로 정리되고 있다고 볼 수 있다.

결국 조합원 측이 분담금 반환을 청구하려면, 단순히 환불보장약정이 총회 결의 없는 처분행위라 무효라는 주장만으로는 부족하고, 환불 조건 성취 가능성, 이후 분담금 납부 경위, 조합 사업의 진행 정도 등을 보다 정교하게 정리할 필요가 있다. 아울러 조합이 안심보장증서를 교부하게 된 경위, 설명 내용 역시 함께 검토해 조합의 안심보장증서 교부 행위 자체가 적극적이고 고의적인 기망행위에 해당한다는 점, 신의성실의 원칙은 예외적이고 제한적으로 적용되어야 한다는 점에 대하여 적극적인 주장·입증이 필요할 것으로 보인다. (법무법인(유) 충정 궁재원 변호사)

jwchoi2@yna.co.kr