다시 불붙는 재초환 딜레마…재건축 막는 요인일까

(서울=연합인포맥스) 변명섭 기자 = 올해 강남과 여의도 등 굵직한 재건축들이 사업 시행을 앞둔 가운데 재건축초과이익환수법(재초환)이 다시 논란을 불러오고 있다.

23일 건설업계에 따르면 재초환은 재건축 사업의 수익성을 악화시켜 조합원들의 참여 의지를 꺾고, 결과적으로 도심 내 신규 아파트 공급을 막고 있는 대표적인 정책으로 꼽힌다.

최근 들어 이러한 건설업계와 재건축조합원들의 의견들이 하나둘씩 개진되며 적극적인 행동으로 이어지고 있다.

전국 80개 재건축조합이 모여 만든 전국재건축정비사업조합연대는 지난 22일 기자회견을 열고 "재초환법은 신규 주택공급의 차질을 주는 장애요인이 되고 있다"고 강조했다.

전재연은 정부가 오는 2030년까지 수도권에 135만 가구를 공급하려 하지만, 재초환이 사업 추진의 동력을 꺾어 도심 내 주택 공급의 파이프라인을 막고 있다고 주장했다.

전재연에 소속된 80개 조합만 재건축이 완료돼도 가구 수가 약 6만4천 가구에서 9만7천 가구로 3만3천만 가구 이상 늘어난다고 분석했다. 수도권 전체로는 최대 61만 가구의 신규 공급이 가능하다고 전재연은 추산했다.

재초환법은 지난 2006년 당시 강남을 중심으로 재건축 아파트 가격이 급등하자 재건축으로 발생하는 과도한 이익을 환수해 투기를 방지하고 주택 가격을 안정시키기 위해 도입됐다.

도입 당시에도 팔지도 않은 집의 가치가 올랐다고 세금을 매기는 것은 미실현 이익에 대한 과세라는 이유로 위헌 논란이 끊이지 않았지만 2019년 헌법재판소에서 합헌 결정을 내렸다.

처음 도입 당시에는 조합원 1인당 평균 이익이 3천만원을 초과할 경우 부담금이 부과됐지만 2024년 3월에 이 기준이 8천만원으로 상향되는 등 규제 강도는 낮아지는 추세다.

정부의 입장은 여전히 재초환을 폐지하기 힘들다는 쪽으로 기울어져 있다.

김윤덕 국토교통부 장관은 지난 12일 신년 기자 간담회 당시 "부동산 시장 상황을 주시하고 있지만 재초환 폐지 등 문제는 논의된 바 없다"고 말했다.

이러한 정부 입장 속에서도 재초환 폐지 주장은 오는 6월 지방선거를 앞두고 논란이 이어질 것으로 전망된다.

고하희 대한건설정책연구원 연구위원은 "현재 수도권 주택 공급이 절대적으로 부족한 상황에서 재초환 제도가 있어 공급을 막는 측면이 분명히 있다"면서 "조합원들이 재초환 때문에 재건축을 안 하려고 하는 곳도 있다"고 지적했다.

고 연구위원은 "최소한 일시적으로 유예를 하거나 폐지하는 방향으로 가야 재건축으로 아파트 공급을 할 수 있는 상황에 숨통이 트일 수 있을 것으로 보인다"고 설명했다.

대형건설사 관계자는 "최근 공사비가 급등해 이미 조합원 분담금이 크게 늘었다"며 "이런 가운데 재초환까지 더해지는 것은 사업 중단을 강요하는 것과 마찬가지로 보고 있다"고 말했다.

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