[부동산 망국론②] 조정 기회에 정책대출이 떠받친 집값

[※편집자주: 최근 이재명 대통령이 직접 나서 '부동산 망국론'에 불을 지폈습니다. 지금과 같은 상황을 좌시한다면 나라의 앞날을 장담할 수 없다며 국정 최고 통수권자가 직접 나섰습니다. 시장을 이기는 정부가 없다지만 정부를 이기는 시장도 없다면서 결연한 의지를 밝혔습니다. 무엇이 이같은 위기의식을 가져왔는지, 연합인포맥스는 우리나라 부동산 시장 현황을 짚어보고 집값을 안정시킬 수 있는 방안을 모색하는 4편의 기획물을 송고합니다.]

(서울=연합인포맥스) 주동일 기자 = 부동산 가격 안정화에서 놓쳤던 골든 타임으로 2023년을 들 수 있다. 코로나19로 과열된 주택시장이 조정을 거칠 시기에 정부는 특례보금자리론으로 40조원에 달하는 막대한 정책대출을 풀어 시장을 되돌렸다.

특히 정책의 주된 수혜자인 30대의 아파트 구입 건수가 급증하며, 해당 연령대의 '영끌' 재개를 유도했다는 평가도 나왔다.

◇ 한은 금리인상에 다가왔던 9년만의 조정 국면

4일 한국부동산원에 따르면 지난 2022년 금리 인상으로 전국 아파트 매매 가격은 9년 만에 하락세를 보였다. 전국 아파트 매매가격지수는 2022년 1월 113.94에서 줄곧 하락해 6월 113.68을 거쳐 12월 105.25로 급락했다.

같은 해 수도권도 1월 113.78에서 6월 113.23, 12월 102.75로 비슷한 흐름을 보였다. 서울 아파트 매매가격마저 1월 104.71에서 6월 104.44, 12월 96.64로 급락했다.

당시 아파트 매매가격 하락세는 한국은행의 기준금리 인상 때문이다.

코로나19를 겪으며 집값이 급등한 상태에서 한국은행은 2022년 1월 1.25%에 그쳤던 기준금리를 2022년 11월 3.25%로 가파르게 인상했다.

이에 따라 전국 아파트 매매가격은 9년 만에 하락했다.

부동산R114는 당시 리포트를 통해 "2022년 부동산 시장은 기준금리 인상과 경기 침체 우려 등으로 매수세가 크게 위축되면서 거래절벽이 장기화 됐다"고 설명했다.

이어 "가격 급등에 따른 부담과 2021년 하반기부터 본격 인상된 기준금리 여파로 그해 9월부터 아파트 매매 거래가 감소하기 시작했고, 2022년 들어서는 월평균 거래량이 2021년에 비해 절반가량 줄었다"고 분석했다.

◇ 집값 '경착륙' 우려에 등장한 특례보금자리론…청년층 매수 자극

이례적인 가격 하락으로 부동산 버블이 꺼질 것을 우려하는 목소리가 커지자 정부는 한시적으로 특례보금자리론을 운영했다.

2023년 1월 도입된 특례보금자리론은 서민 주거 부담을 완화하기 위해 9억원 이하 주택에 최대 5억원까지 대출을 지원했다.

특히 소득 제한이 없고, 중도상환수수료를 면제해주는 파격적인 혜택을 내걸었다.

특례보금자리론은 2024년 1월 특례 기간이 종료와 함께 지원 주택 가격 한도를 낮추고 소득 요건을 추가해 일반 보금자리론으로 전환됐다.

당시 특례보금자리론은 부동산 시장의 '연착륙'을 도왔다는 평가와 함께 조정을 거쳐야 할 시기에 오히려 부동산 가격을 띄웠다는 엇갈린 평가를 받았다.

실제로 특례보금자리론이 도입된 2023년 1월 전국 아파트 매매가격지수는 103.02로 6월 99.35까지 내려갔지만 이후 반등해 12월 100.17까지 회복됐다.

같은 해 서울 아파트 매매가격지수는 1월 94.92에서 6월 93.02를 거쳐 12월 94.54로 돌아왔다. 사실상 정부의 정책 자금이 부동산 가격을 떠받친 격이다.

◇ '30대 영끌' 본격화…"시의적절한 정책" 평가도

정책대출이라는 이유로 소득 등 대출규제를 제거해버린 특례보금자리론은 3040세대가 부동산 투자에 나서는 데 든든한 우군이 됐다.

한국부동산원의 전국 월별 매입자 연령대별 주택 매매 거래 현황에 따르면 특례보금자리론이 도입된 2023년 1월 30대의 주택 매입은 5천225호에 그쳤다.

하지만 2월 9천706호, 3월 1만2천63호, 4월 1만783호, 5월 1만2천642호, 6월 1만2천413호로 급증했다.

2020년부터 30대의 매입 호수는 2023년 7월(1만1천669호) 들어 처음으로 줄곧 앞서던 40대(1만1천428호)를 추월했다.

특례보금자리론 일반형이 종료된 2023년 9월엔 다시 40대에게 1위 자리를 양보했다. 구매 호수도 8월 1만2천511호에서 9월 1만1천542호, 10월 1만270호, 11월 9천752호, 12월 8천137호로 하락세를 보였다.

이러한 특례보금자리 등 정책대출은 결과적으로는 집값 하향 안정기에 다시 집값을 부추기는 요인으로 작동한 것만은 사실이다.

다만 사회 초년생들에게 안정적인 주거 환경을 제공했다는 양면성을 지닌다.

김광욱 주택금융연구원 연구위원은 "2022년 하반기 주택시장이 침체기 들어서며 가계부채가 다소 감소하는 양상을 보였지만, 2023년 2분기부터 소폭 증가세로 전환했다"며 "일각에서는 특례보금자리론이 공급되며 2023년 2분기 이후 가계부채 증가에 기여한 면이 있다는 의견도 나왔다"고 설명했다.

다만 "특례보금자리론은 차주의 상환 부담 완화, 가계부채의 질적 구조 개선, 주택시장 안정화, 포용적 금융 실현 등 금융시장 안정과 경기변동 완화라는 정책효과를 시현했다"며 "금리 인상 등으로 주택시장의 경착륙 위기가 우려되는 상황에서 시의적절한 금융정책"이라고 평가했다.

diju@yna.co.kr