대통령 언급한 '매입 임대사업자'…전문가 "안정적인 임대인 키워야"(종합)

(서울=연합인포맥스) 변명섭 주동일 기자 = 이재명 대통령이 매임임대 사업자 등록 제도가 다주택 보유책으로 이용되면서 주택 공급의 효과가 미비해진다고 지적하며 제도 개편 가능성을 암시했다.

전문가들 사이에선 전세 사기 등 문제가 많았던 매입임대 사업을 손보는 건 당연한 수순이라는 견해와, 임대 시장의 주거 공급자 역할을 존중해야 한다고 의견이 갈렸다.

일각에선 단순한 규제 완화나 강화를 벗어나, 어떤 혜택을 통해 안정적인 주거 환경을 제공하는 임대인들을 유입시킬 수 있을지 고민해야 한다는 제언도 나왔다.

9일 관련 업계에 따르면 이재명 대통령은 지난 8일 소셜미디어(엑스·옛 트위터)에 현재 임대 사업자의 문제점을 지적하는 글을 올리며 소수의 자산가가 여러 주택을 독식하는 구조를 깰 것을 암시했다.

이 대통령은 "임대용 주택을 건축했다면 몰라도, 임대사업자 등록만 하면 집을 얼마든지 사 모을 수 있다는 것도 이상하다"며 "한 사람이 수백채씩 집을 사 모으도록 허용하면 수만채 집을 지어 공급한들 부족할 수밖에 없지 않을까"라고 게재했다.

매입 임대는 건설 임대와 달리 기존 주택을 사들여 임대 형태로 운영하는 것이다. 이 대통령이 지적한 대로 주택 총량에는 영향을 미치지 않는다.

건설 임대와 비교했을 때 짧은 기간에 임대주택 물량을 늘릴 수 있지만, 다주택자들이 집을 제한 없이 사들이면서도 양도세를 감면받는 등의 방식으로 악용될 수도 있다.

게다가 다주택자가 이렇게 사들인 주택을 임대주택으로 공급한다지만 엄밀히 따지면 임차인의 보증금을 지렛대 삼아 향후 매각 차익을 노리고 보유하는 셈이다.

이렇게 되면 새로 집을 지어 시장에 공급하더라도 소수의 다주택자가 과점해 신규 공급효과가 줄어들고 오히려 주택가격이 올라갈 수 있다.

실제로 문재인 정부는 지난 2017년 등록임대 활성화를 위해 매입임대를 허용했지만, 이런 비판을 받아 2020년 아파트의 매입임대 신규 등록을 제한하고 단기 등록을 폐지했다.

아파트 매입 임대 사업은 임대 의무 기간(4년 또는 8년)이 지나면 자동으로 등록이 말소된다.

순차적으로 자동 말소 중인 일부 아파트 매입 임대 사업자를 제외하면, 현재 운영되는 매입 임대 제도는 사실상 비아파트 시장에서 운영되고 있는 셈이다.

이후 윤석열 정부가 부동산 경기 활성화를 위해 비아파트에 한해 단기 유형의 의무 임대 기간을 6년으로 연장했다.

현재 국내 매입 임대 주택 재고는 감소 중이다.

국가통계포털(KOSIS)에 따르면 국내 민간 매입 임대 주택 재고는 가장 최근 집계된 2024년 기준 71만7천466호로, 전체 민간 임대 주택의 53.18%를 차지했다.

민간 매입 임대 주택 재고는 2020년 96만8천161호(63.17%), 2021년 91만8천409호(60.62%), 2022년 82만8천248호(57.66%), 2023년 76만8천767호(55.23%)로 규모뿐만 아니라 민간 임대 주택 시장에서 차지하는 비중도 줄고 있다.

이는 매입임대사업자가 임대주택을 유지하기보다는 주택보유에 따른 과세 부담을 줄이기 위해 활용한 것이라는 주장의 논거가 될 수 있다. 또한 매입임대에 대한 혜택 종료의 영향이라는 해석도 가능하다.

◇엇갈린 전문가 의견…일각에선 "안정적인 임대인 키워야"

전문가들의 평가는 엇갈렸다. 일각에선 과거 전세 사기 등의 문제가 일어난 비아파트 매입 임대 사업자 등록 제도를 손보는 게 당연하다는 의견을 내놨다. 현재는 비아파트가 중심인 만큼 아파트 시장에도 큰 영향이 없을 것으로 전망했다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "아파트 매입형 주임사(주택임대사업자)는 2020년도에 없어졌고, 비아파트 주임사만 남아있다"며 "비아파트 매입형 주임사는 2022~2023년에 전세 사기 문제가 생겼고, 없어져도 문제는 없을 것"이라고 말했다.

이어 "지난 5년간 나타난 아파트 임차료는 금리나 수급 문제였다"며 "비아파트 주임사들이 과도한 매입을 한 상태에서 역전세(전세 시세 하락으로 임대인이 보증금을 돌려주기 어려운 상황)로 문제가 생겼는데, 없애거나 고치는 건 당연하다"고 설명했다.

반대로 다주택자들의 임대주택 공급 역할을 더 고려해야 한다는 의견도 나왔다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "다주택자가 주택 공급자로 역할을 하는데, 지나치게 과민 반응하는 것 같다"며 "부동산 가격에 대해 문서나 정책보다는 과도한 구두 개입 형태로 집값을 흔들고 안정화를 과하게 꾀하려는 감이 없잖아 있다"고 지적했다.

추후 시장 전망에 대해서는 "앞으로 어떻게 할지를 보고 관망하지 않을까 싶다"면서도 "집값은 정부의 규제나 정책에 따라 좌우되기보다는 거시적인 성장률이나 금리 등의 영향이 크다"고 내다봤다.

단순한 규제 완화, 규제 강화가 아니라 어떤 혜택을 통해 매매 차익보다는 장기적으로 안정적인 임대 환경을 제공하는 사업자들을 키울 수 있을지 논의해야 한다는 제언도 나왔다.

윤성진 국토연구원 주거정책연구센터 부연구위원은 "전세 사기 등은 양도차익을 노린 '갭 투기꾼'에 가까운 이들이 벌인 일"이라며 "시세 차익이나 빠른 엑시트를 노리는 사업자보다는 안정적으로 운용하려는 사업자를 키우는 게 주거 안정의 중요한 목표 중 하나"라고 설명했다.

이어 "대통령 말씀처럼 임대사업자 양도세 완화는 아파트나 비아파트를 불문하고 안정적으로 주택을 운용하려는 임대사업자들에게 필요한 혜택이냐고 봤을 땐 아닐 수 있다"며 "반면 보유세를 너무 높이면 임대료 전가 요인으로 작용할 수도 있고 운용수익에도 영향을 줄 수 있다"고 덧붙였다.

msbyun@yna.co.kr

diju@yna.co.kr