다주택자, 세금 이어 금융 규제까지 압박…집값 잡기 '올인'

정부, 임대사업자 금융규제 카드 다각도 거론

(서울=연합인포맥스) 변명섭 기자 = 정부가 다주택자를 타깃으로 세금에 이어 금융규제까지 압박하면서 시장에서는 이들의 선택을 주목하고 있다.

다주택자들 입장에서는 자신들이 가진 매물을 서둘러 내놓아야 하지만 일부에서는 전세의 월세 전환으로 수요가 확대되는 국면에서 월세 인상 요인으로 작용할 가능성도 우려했다.

25일 부동산업계에 따르면 정부는 오는 5월 9일 다주택자들에 대한 양도세 중과를 확정하는 수준에 접어들었다. 아울러 금융 규제까지 거론하며 다주택자들이 매물을 내놓기를 압박했다.

오는 5월 9일부터 재시행되는 다주택자 양도소득세 중과 조치 시행령 개정안이 지난 24일 국무회의를 통과했다.

소득세법 시행령 개정안 등에 따르면 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택 양도차익에 최고 75%(지방세 포함 82.5%)의 세율이 오는 5월 9일부터 적용된다.

예를 들어 10년을 보유·거주했다는 똑같은 조건에서 서울의 이른바 '똘똘한 1채'를 팔았을 때와 지방의 3채를 팔았을 때 시세차익 15억원을 각각 거뒀다고 가정해보자.

1주택자가 팔 때는 시세차익 12억원까지는 비과세에 장기보유특별공제 혜택까지 누릴 수 있다. 양도세 적용세율도 1주택은 일반과세로 최대 45%지만 3주택자는 양도세가 중과돼 최대 75%(지방세포함 82.5%)에 이른다. 이 경우 1주택자의 세금이 4천200만원에 불과하다. 반대로 3주택자는 11억4천만원을 세금을 낸다. 세금 차이가 27.14배에 달한다.

정부는 이러한 세금 압박에 이어 금융 규제를 통한 압박도 병행할 예정이다.

임대사업자가 기존의 대출 만기 연장 시에도 신규 대출과 동일하게 RTI(임대업 이자상환비율)를 적용하는 방안을 검토하고 있다. 현행 RTI 기준은 규제지역 1.5배이며 비규제지역은 1.25배다.

임대사업자 대출은 최초 3~5년 만기로 실행된 뒤 1년 단위로 연장된다. 금융권은 통상적으로 만기 연장은 큰 문제 없이 진행해왔다.

정부는 현재 임대사업자가 만기를 연장할 때 심사기준이 되는 임대업 이자상환 비율(RTI) 강화 외에 담보인정비율(LTV) 규제를 추가 적용하는 방안까지 검토하고 있다.

4대 은행의 경우 주거용 임대사업자 대출 잔액은 약 15조원이며, 이 가운데 올해 만기가 도래하는 물량은 약 80% 수준인 11~12조원 수준인 것으로 알려졌다.

나머지 은행들과 2금융권까지 합쳐질 경우 연내 대출 만기 연장 여부를 결정해야 하는 임대사업자 대출만 최소 15조~20조원일 것으로 추산한다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "정부의 기조상 매물이 조금 더 나올 수 있는 환경이 만들어졌다"면서 "아직 본격적으로 규제가 시작도 안 됐는데 최근 들어 실제로 2주만에 집값 조정이 나왔다"고 강조했다.

올해 만기를 맞는 임대사업자가 많은 상황에서 이들 임대사업자는 자신들이 가진 매물들을 처분하거나 상황에 따라서는 월세를 올리는 선택을 할 수 있다.

RTI는 임대사업자의 '임대소득'을 '대출 이자 비용'으로 나눈 지표다. 다시 말해 RTI를 높이려면 이자 비용을 줄이거나 장부상 인정되는 임대소득을 늘려야 한다. 임대소득을 높이는 가장 쉬운 방법은 월세를 높이는 것이다.

류태환 유진투자증권 연구원은 "RTI 적용 확대는 구조적인 임대료 상승 압력으로 귀결될 가능성이 크다"며 "전세의 월세화가 가속되는 과정에서 월세 인상 속도가 가팔라질 수 있다"고 우려했다.

msbyun@yna.co.kr