[2026년 공시가격] 공동주택 공시가격, 전국 9% 상승…서울은 18%↑(종합)

시세반영율 69% 4년째 유지…개별 시세 변동만 반영

강남 3구 상승률 24.7%…성동구·용산구 등 한강밸트 23.1% 올라

국토부 "9억원 이하 주택, 재산세 부담 크지 않을 것"

(세종=연합인포맥스) 주동일 기자 = 국토교통부가 올해 공동주택 공시지가(안)을 공개했다. 4년째 현실화율 69%를 유지 중인 올해 공시가격은 지난해보다 전국 평균으로 9.16% 상승했다. 서울은 18.67% 상승하며 전국에서 가장 큰 상승 폭을 보였다.

서울에서도 고가 아파트가 밀집한 강남구, 송파구, 서초구 등 강남 3구의 상승률은 24.7%에 달했다. 성동구, 용산구 등 한강 벨트의 상승률은 23.13%로 집계됐다.

국토부는 9억원 이하 주택의 재산세 부담이 크지 않을 것이라면서도, 이를 넘는 주택은 세율을 누진 적용해 부담이 커질 수 있다고 설명했다.

국토부는 올해 1월 1일 기준 공동주택 1천585만호를 대상으로 조사·산정한 공시가격을 17일 발표했다.

올해 공시가격은 2026년 부동산 가격 공시 추진방안에 따라 지난해와 같은 현실화율(69%)을 적용했다. 현실화율은 2023년부터 4년째 동결이다. 이번 공시가격 역시 작년 한 해 동안 개별 시세 변동만 반영했다.

올해 전국 평균 공동주택 공시가격은 지난해 보다 평균 9.16% 상승했다. 2022년 이후 가장 높은 수치다. 공동주택 공시가격 변동률은 2022년 17.2%, 2023년 -18.63%, 2024년 1.52%, 2025년 3.65%로 2024년부터 조금씩 반등했다.

전국 평균보다 높게 상승한 지역은 서울이 유일하다. 서울의 상승 폭은 18.67%다. 전년(7.86%)보다 10.79%포인트(p) 늘었다.

서울 다음으로 상승 폭이 큰 곳은 경기(6.38%), 세종(6.29%) 등이다. 반면 서울을 제외한 전국의 가격 변동률은 평균 3.37%에 그쳤다.

서울에서도 고가아파트가 밀집한 강남 3구의 상승률은 24.7%로 나타났다. 강남 3구의 상승률은 전년(10.95%)보다 13.75%p 늘었다.

성동구, 양천구, 용산구, 동작구, 강동구, 광진구, 마포구, 영등포구 등 한강 인접 자치구의 상승률은 23.13%다. 전년(8.46%)보다 14.67%p 커졌다. 그 외 서울 내 자치구의 상승률은 전년 3.88%에서 올해 6.93%로 3.05%p 뛰었다.

가액별 공동주택 공시가격 변동률은 3억원 이하 0.5%, 3억~6억원 4.72%, 6억~9억원 12.7%, 9억~12억원 20.9%, 12억~15억원 25.38%, 15억~30억원 26.63%, 30억원 초과는 28.59%다.

◇종부세 대상주택 전국 48.7만호…서울 41만호로 가장 많아

이번 발표를 기준으로 공시가격이 12억원을 초과해 종부세 대상이 된 주택은 전국 기준 48만7천362호다. 전년(31만7천998호)보다 53.25% 증가했다.

서울은 41만4천896호로 전년(28만365호)보다 47.98% 늘었다. 서울 외 지역은 7만2천466호로 전년(3만7천633호)보다 92.55% 증가했다.

공시지가 변동에 따른 조세 부담은 가격대에 따라 다를 것으로 전망됐다.

정우진 국토부 토지정책관은 정부세종청사에서 열린 '2026년 공동주택 공시가격(안) 열람 백브리핑'에서 "공시지가가 9억원 이하인 곳은 재산세부담이 크지 않을 것으로 보고 있다"고 말했다.

정우진 정책관은 "그 이후부터는 세율도 누진 적용해 공시가격 상승률보다 세 부담이 클 것"이라면서 "고가주택 밀집 지역 위주로 매물이 많이 나온다는 이야기가 있다. 어느 정도 체감하는 세금 부담이 있을 거고 그에 따른 영향도 일부 있을 것으로 보인다"고 말했다.

한편 서울 일부 지역의 토지거래허가제 해제 가능성에 대해서는 선을 그었다.

정 정책관은 공시가격 상승률이 평균에 못 미치는 서울 일부 지역에서 토허제를 해제할 가능성이 있냐는 질문에 "그런 지역으로 매수세가 몰린다는 보도도 적잖이 나와 상황을 예의주시해야 한다"며 "해제를 검토할 단계는 아니다"라고 말했다.

국토부는 오는 18일부터 4월 6일까지 소유자 열람 및 의견 청취를 진행한다.

전문가들은 올해 공동주택 공시가격이 매물 확대에 영향을 미칠 것으로 내다봤다.

함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "집값 하향 조정으로 바로 연결되기보다는 매물을 좀 더 내놓게 하는 효과가 예상된다"며 "향후 부동산 세 부담이 증가할 수 있는 만큼 다주택자와 비거주 고가주택, 주택임대사업 기간이 종료된 이들은 절세형 매도를 고민하게 될 것"이라고 전망했다.

고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 "서울이 상대적으로 많이 오른 건 맞지만, 실거래가 지수를 비교해보면 작년에 전국 5.1%, 서울 14.7% 오른 걸로 분석돼 사실상 시세 상승분 정도만 반영된 것 같다"고 말했다.

다만 "올해 주택가격 상승 폭 자체가 컸던 만큼 일부 지역에서는 보유세 부담이 늘었다고 체감할 수는 있을 것 같다"며 "공시가격 발표만으로 매도 물량이 크게 늘 것 같지는 않지만, 양도소득세 중과 같은 요인이 맞물리면서 일부 매도 물량이 나올 가능성이 있다"고 덧붙였다.

diju@yna.co.kr