AI로 순항하던 데이터센터 투자 신중론 부상…LP들 "공급 과잉 우려"

캡레이트 낮아진 데이터센터…기존 자산보단 개발 단계 투자

전력·CAPEX·임차인 확보까지 '디테일 싸움'

(서울=연합인포맥스) 노요빈 송하린 기자 = 인공지능(AI) 열풍을 타고 대체투자 시장에 인기를 끌었던 데이터센터 투자를 두고 미묘한 기류 변화가 감지된다.

일부 과도하게 낙관적이었던 투자심리가 진정되고 AI 수익성 논란의 연장선에서 전력과 설비 수준, 임차인 현황 등을 꼼꼼히 따져야 한다는 인식이 확산하고 있다.

9일 금융투자업계에 따르면 최근 국내외 연기금 등 주요 투자기관은 이전보다 보수적으로 데이터센터 투자에 접근하는 것으로 나타났다.

지난해 폭발적으로 늘어난 AI 투자로 컴퓨팅 수요가 급증하면서 데이터센터는 대표적으로 유망한 인프라 투자처로 부상했다. 하지만 투자 집행이 지속되면서 일부 기관에선 데이터센터 투자 비중이 한도에 도달한 것으로 나타났다.

A 기관투자자는 "지난 2020년부터 데이터센터 투자를 지속해오면서 익스포저가 포트폴리오 내에서 좀 큰 편이다"며 "비중이 오버웨이트된 상태라 최근에도 직간접 투자 기회가 많이 들어오는데 조심스럽게 판단하고 있다"고 말했다.

최근 AI 산업의 낙관적 전망과 정책 자금 유입이 더해지면서 데이터센터 투자에 있어 공급이 과잉된 상태라는 지적도 있다.

B 기관투자자는 "펀더멘털이 좋지만 센티먼트는 안 좋은 자산을 선호하는데, 지금 데이터센터는 센티먼트가 너무 과열돼 있다. 이럴 때 자칫 투자했다가 손실을 보게 될 위험이 있다"고 말했다.

C 투자기관도 "투자자 풀이 확대됐고, 올해 정부의 정책금융 드라이브도 더해지면서 조금 공격적인 투자 가정과 밸류에이션을 전제로 한 투자 위험이 있다고 생각한다"고 말했다.

이러한 점을 고려하면 데이터센터 투자를 선별적으로 접근해야 한다는 목소리도 나온다. 대표적으로 고려해야 할 변수로는 전력이 꼽힌다.

국내만 해도 수도권 내 데이터센터에 필요한 전력 공급은 추가 확보가 어려운 상황에 도달한 것으로 전해졌다.

D 기관투자자는 "현재 데이터센터 투자에서 가장 큰 우려는 과잉 공급이나, AI 수요는 매우 강력하며 일부에서는 거의 무한에 가깝다고 보기도 한다"고 말했다.

그는 다만 "이미 발표된 프로젝트 중 상당수는 전력 제약이나 긴 개발 리드타임으로 상업성을 확보하지 못할 가능성이 있다"며 "현재 데이터센터 투자에서 가장 큰 제약 요인은 토지도, 자본도 아닌 전력"이라고 덧붙였다.

이에 따라 데이터센터보다 전력 인프라 투자로 시선을 돌리는 분위기도 있다.

E 기관투자자는 "데이터센터는 좋은 투자 기회라고 생각하지만, 병목현상이 집중적으로 생기는 부분은 전력망"이라며 "데이터센터나 AI로 인해 발전 수요가 부족해질 수 있다는 점에 집중 투자하는 걸 관심 있게 보고 있다"고 말했다.

데이터센터의 설비투자(CAPEX)와 임차인 부담도 거론된다.

데이터센터는 빠르게 발전하는 선단 기술기업의 수요를 충족해야 한다. 이러한 경쟁력을 유지하기 위한 CAPEX 부담은 인프라 관리에 있어 비용으로 작용한다.

E 투자자는 "임차인의 권한이 워낙 막강해 나중에 매각이 쉽지 않고, CAPEX도 얼마나 비용이 들지 가늠이 안 되고 있다"며 "자산 규모 자체가 크기 때문에 단순한 부동산 매각으로 접근하기엔 어려움이 있다"고 말했다.

실제로 한 동남아시아 지역에서는 데이터센터가 수십 메가와트 규모의 용량을 갖추고 있지만, 주변 지역이 농촌 지역으로 실제 사용량이 1메가와트 수준에 불과한 실사 사례도 있는 것으로 전해졌다. 데이터센터 개발 과정에서도 은행이 대출 실행 전에 실제 고객 확보 여부를 확인하는 것으로 알려졌다.

기존 데이터센터 매입보다 신규 자산을 개발하는 편이 수익률 측면에서 투자를 집행할 만한 유인이 있다는 의견도 나왔다.

F 기관투자자는 "기존 데이터센터 투자는 캡레이트가 너무 낮다"며 "반면 개발 중심 펀드엔 매우 큰 관심을 갖고 있다. 개발 단계에서 안정적인 추가 마진을 확보할 수 있기 때문이다"고 말했다.

C 투자기관은 "완전히 운영되고, 장기 계약으로 묶여있는 자산은 추가로 밸류를 더하기가 어렵다"며 "현금 흐름은 지속 창출하지만, 수익률 면에서 10%를 넘어서기 어렵다"고 말했다.

그는 "개발 역량을 갖고 건설까지 할 수 있다면 선진국에서도 두 자릿수 수익률도 달성할 수 있다"고 덧붙였다.

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