중동사태로 바뀐 LP 부동산투자 전략…중동 투자 중단키도

중동 국부펀드 매물 출회 기회…해외 현지 운용사 협업 확대

에쿼티보단 크레딧…APAC 내 크레딧·세컨더리 펀드 찾는다

(서울=연합인포맥스) 송하린 노요빈 기자 = 중동사태 이후 국민연금 등 국내 기관투자자(LP)들의 글로벌 부동산 투자 전략이 빠르게 재편되고 있다.

중동 투자 기조를 사실상 중단하는 한편 중동 국부펀드(SWF)발 매물 출회 가능성을 새로운 투자 기회로 활용하려는 움직임도 포착된다.

◇중동사태 이후 중동 투자 중단…중동 SWF발 '세컨더리' 기회 찾는다

9일 금융투자업계에 따르면 국내 주요 연기금 중 한 곳은 최근 투자 가이드라인에서 중동을 투자 가능 지역에서 제외했다. 이에 따라 부동산 투자에서도 중동 지역에 대한 투자를 일시 중단한 상태다.

다만 글로벌 큰손인 중동 국부펀드들의 자금 집행 속도 둔화는 다른 지역 기관투자자들에게는 기회 요인으로 떠오르고 있다.

A 연기금 관계자는 "중동 국부펀드가 보유한 기존 포트폴리오가 매물로 나올 가능성이 있다"며 "대형 포트폴리오를 할인된 가격으로 인수할 기회로, 세컨더리 펀드를 찾고 있다"고 기대했다.

한 글로벌 부동산 전문 운용사(GP)는 "당초 두바이 투자자가 투자하기로 한 휴스턴 프로젝트를 현재 진행 중"이라며 "최근 상황으로 두바이 LP가 투자를 철회하면서 기회가 생겼다"고 말했다.

투자 방식에도 변화가 생겼다. 지정학적 리스크가 상시화되면서, 과거 개별 자산 중심 투자에서 벗어나 '지역별' 분산투자 원칙을 강화하는 방향으로 전환하고 있다. 이에 따라 '글로벌 현지 운용사와의 협업'의 중요성도 커졌다고 강조했다.

B 연기금 관계자는 "과거에는 개별 투자 중심이었다면 현재는 분산투자 차원에서 블라인드 펀드 투자를 확대하고 있다"며 "지정학적 리스크로 달라진 또 다른 점은 코어, 코어플러스, 밸류애드, 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 등 투자전략별 제안요청서(RFP)보다 지역별로 안배한 RFP를 추진할 계획"이라고 밝혔다.

그는 "지정학적 리스크가 커질수록 현지 이해도가 높고 대응력이 있는 글로벌 운용사와의 협업이 중요하다"며 "우수한 글로벌 운용사 펀드를 선별해 투자할 것"이라고 덧붙였다.

◇에쿼티보다 크레딧…변동금리로 듀레이션 리스크 관리

자산군별로는 에쿼티보다 크레딧 선호가 뚜렷해지고 있다. 금리 불확실성이 지속되는 가운데 상대적으로 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있는 대출형 투자로 무게 중심이 이동하는 흐름이다.

A 연기금 관계자는 "호주 부동산 크레딧 투자 사례를 보면 선순위 담보대출만으로도 내부수익률(IRR) 9~10% 수준이 가능하다"며 "코어 에쿼티 투자에서 기대할 수 있는 IRR인 8~9% 대비 더 낮은 리스크로 유사하거나 높은 수익을 기대할 수 있다"고 평가했다.

그는 "아시아태평양(APAC) 지역 크레딧 시장으로의 확장을 적극적으로 추진하고 있다. 특히 실물자산 크레딧 상품 및 펀드에 관심이 있다"며 "현재 호주, 인도, 일본 등 지역 GP들과 직접 소통하고 투자 기회를 모색 중"이라고 전했다.

다만 "아시아 GP들과 이야기해보면 APAC 중심 크레딧 펀드는 아직 충분하지 않은 상황"이라는 아쉬운 점을 토로하기도 했다.

금리 인하 시점 지연에 따른 리스크를 경계하는 시각도 존재한다.

C 연기금 관계자는 "크레딧이 에쿼티 대비 상대적으로 더 매력적이지만, 미국 시장 기준 금리 인하는 더 이상 확실하지 않으며 2027년 이후로 밀릴 가능성도 대비해야 한다"고 강조했다.

그는 "듀레이션 리스크를 줄이기 위해 2~5년 만기의 단기~중기 변동금리 대출에 집중하고 있다"며 "고정금리 대출은 현재 금리 방향성에 대한 베팅이라 보상이 충분하지 않다고 판단한다"고 말했다.

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