[부동산-금융 절연] 매물출회 지속 압박 가능할까…'약한고리' 우려

(서울=연합인포맥스) 한상민 기자 = 금융당국이 투기적 1주택자까지 규제하는 작업에 속도를 내는 것은 지속적으로 매출 출회를 유도해 공급을 늘리기 위한 것으로 해석된다.

정부가 오는 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하는 매물은 양도소득세 중과 유예 적용을 허용하기로 하면서 강남 3구 중심으로는 집값이 일부 하락했지만, 대출 구간이 달라지는 15억원 이하로는 강세가 지속되고 있어 새로운 카드가 필요하다는 판단이 작용한 것으로 보인다.

15일 금융권에 따르면 KB부동산이 발표한 지난달 전국 주택가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가는 1.43% 상승했다.

다만 서울 강남구(-0.16%)는 2024년 3월(-0.08%) 이후 2년 만에 하락 전환했다. 또 서초구(0.42%)와 송파구(0.64%)는 상승세를 이어갔지만, 전달 대비로는 상승 폭이 둔화했다.

정부는 집 보유자의 매물 출회를 유도하겠다는 기조를 유지하려 하고 있다.

이에 양도세 중과 유예 종료와 함께 지난 1일 수도권·규제지역의 다주택자 주택담보대출(주담대) 만기연장을 제한하는 가계대출 관리 방안을 내놨지만, 이를 통해 매물 출회를 지속적으로 압박할 수 있을지는 불투명하기 때문이다.

대책 발표 이후 5억원 이하 아파트는 오히려 강세를 보이는 등 최근 매물 출회 속도가 둔화된 것도 영향을 미쳤다.

한국부동산원의 지난달 말 기준 '주간 아파트 가격 동향 조사'에 따르면 서울 관악구 아파트 매매 가격 지수는 101.2로 전년 말 대비 3.31% 상승하며 서울 25개 자치구 중 1분기 상승률 1위를 기록했다. 이어 성북구(3.30%), 영등포구(3.08%), 강서구(3.05%) 순으로 집계됐다. 강남 3구가 하락세를 보인 것과 대조적으로 15억원 이하 주택 밀집 지역에 매수세가 몰리며 '약한 고리'가 두드러졌다.

지난해 정부의 규제에 따라 15억원 이하 아파트 대출 한도는 최대 6억 원으로 묶였다. 15억~25억 원 이하는 4억 원, 25억원 초과는 2억 원까지 대출받을 수 있게 되면서 대출 한도가 높은 15억원 이하 주택이 상승 탄력을 받고 있다.

15억원 이하 구간은 대출 한도가 6억원 이하로 높은데다가 실수요 매수세가 받쳐주는 층이기도 하다. 정책의 '약한 고리'로 지목되는 이유다.

금융권 한 관계자는 "집값이 오른다는 인상만 줘도 모든 당국이 정책이 수포로 돌아갈 수 있다"며 "시장이 정책의 효과가 없다고 인식하지 않게 당국에서 고심할 수밖에 없다"고 말했다.

강남 일부가 내려도 15억원 이하 아파트 단지의 상승세가 지속된다면, 기대심리가 꺾이지 않을 수 있다.

결국 단기 충격보다는 각종 규제를 점차 추가하며 버티기 비용을 높이고, 그 누적 효과로 매물이 자연스럽게 흘러나오도록 당국은 유도할 것으로 보인다.

이에 금융당국은 비거주 1주택자의 전세대출을 제한해 유주택자의 보유 비용을 높여 자발적 매물출회를 유도하려는 방안을 검토 중이다.

시장에서는 1주택자 전세대출 만기연장 불허의 적용 범위가 어떻게 될지 주목하고 있다. 구체적으로 어떤 기준으로 1주택자를 '투기성 보유자'로 보고 걸러낼 것인지는 아직 불분명하다.

이에 금융당국은 직장, 자녀 교육 등 전세대출 제한 예외 기준을 두루 살피고 있다. 실수요 전세 거주자의 대출 만기가 불허 대상에 엮인다면 정책 반발이 걷잡을 수 없이 커질 수 있다는 점도 고려하고 있다.

이러한 가운데 매물 출회를 지속해 유도하기 위한 방안으로 보유세 인상도 거론된다. 보유세는 인상하지만, 양도소득세는 상대적으로 완화해야 매물 출회가 활발해질 수 있다는 전망이 나오고 있기 때문이다.

은행권 관계자는 "재산세도 일률적으로 상향하는 방안보다는 주택 가격 구간별로 차등하는 방식도 고려할 수 있을 것"이라며 "다주택자라고 다 투기꾼이 아닌데, 지방에 1채가 더 있는 사례 등은 예외로 분류해야, 지방 부동산 경제 활성화도 유도될 것"이라고 말했다.

smhan@yna.co.kr