[부동산-금융 절연] 대출규제 약발 언제까지 먹힐까…전문가 진단은

(서울=연합인포맥스) 허동규 기자 = 정부가 부동산으로 자금이 흘러들어가는 것을 막기 위해 전방위적인 주택담보대출 규제를 쏟아 내고 있는 가운데 시장에서는대출 수요 억제로 약발이 먹히는 데 한계가 있다고 입을 모으고 있다.

근본적인 '돈'의 물줄기를 틀기 위해선 보유세 인상 등 세제 조정을 병행해 다주택자의 매물 출회를 지속적으로 유도해야 부동산과의 전쟁에서 승리할 수 있다는 주장이 힘을 받고 있다.

◇"대출 규제 길어야 6개월…내성 고려해야"

16일 금융권에 따르면 금융당국은 비거주 1주택자의 신규 전세대출 보증을 금지하고, 기존 전세대출의 만기 연장을 불허하는 방안을 검토 중이다.

앞서 지난 1일 올해 가계대출 총량관리 목표를 1.5%로 설정하고 다주택자의 주택담보대출 만기 연장을 원칙적으로 금지하는 등의 대출 규제책을 발표한 데 이오어 부동산 투기 수요를 차단하기 위한 추가 규제책이 연달아 쏟아질 것으로 예상된다.

시장 전문가들은 일단 대출 규제가 어느정도 효과를 내고 있다고 평가했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "대출 규제 카드는 시장에서 일정 부분 효과를 내고 있다"며 "수도권과 규제지역을 중심으로 대출 규제 수위를 높이면서 강남과 한강변 일부 지역의 집값 상승세 둔화를 이끌어냈다"고 분석했다.

이어 "가계대출 관리방안뿐 아니라 시장 금리 상승도 일부 영향을 미쳤다"며 "주택담보대출 금리가 4%에서 7% 수준으로 오르면서 추가 주택 구매 수요를 줄이는 요인으로 작용했다"고 설명했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 "수도권에서 대출 규제는 강력한 수요 억제 수단으로 작용했다"며 "현재 시장은 강남은 떨어지고 나머지는 오르지 않는 '불안한 안정세'로, 시장 상황에 따라 보조를 맞추며 추가로 대출 문턱을 높일 것으로 보인다"고 말했다.

다만, 이러한 대출규제는 유통기한이 분명해 한계가 있다고 봤다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "수요를 억제하는 대출 규제는 통상 3~6개월 정도 지나면 (시장이) 적응하는 모습을 보인다"며 "과거에 비해 규제 강도가 낮지 않음에도 현재 시장은 상당 부분 적응한 것으로 보인다"고 평가했다.

◇DSR 확대·보유세 인상 등 추가 규제

전문가들은 기존 대출을 회수하는 수준 이상의 강력한 규제는 나오기 어렵다고 보는 한편, 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하거나 스트레스 DSR 수치를 상향하는 방안 등 추가 규제 가능성은 남아 있다고 봤다.

함영진 랩장은 "추가 대출 규제 여부는 결국 집값 흐름에 따라 결정될 수밖에 없다"며 "5월 9일 이후 매물 잠김 현상이 나타나거나 가을 이사철에 집값 상승 폭이 확대될 경우 정부가 가계대출 관리 수위를 더 높일 수 있다"고 내다봤다.

또 여신 규제 외에도 보유세 인상을 통해 매물 출회를 지속 유도하는 방안이 병행되어야 한다는 주장도 나온다.

함영진 랩장은 "보유세 실효세율을 경제협력개발기구(OECD) 평균 수준으로 높이거나 다주택자 또는 고가주택보유자 등을 중심으로 종합부동산세·재산세·양도소득세의 장기보유 특별공제를 축소하는 방향이 예상된다"고 말했다.

윤수민 전문위원은 "공시가격이 이미 시세 상승분을 반영해 올라간 만큼 세 부담은 커질 수밖에 없는 상황"이라며 "현재 60%대인 공정시장가액비율을 80~90% 수준으로 조정하는 방식으로 종부세를 건드릴 가능성이 있다"고 말했다.

김진일 고려대 경제학과 교수는 "보유세 인상은 모든 사람에게 적용될 수 있는 만큼 생산적 금융 확대와 직접적인 관련이 없는 1가구 1주택자 등도 대상이 될 수 있다"며 "필요한 부분에 한해 제한적으로 활용하는 게 정책 성공 요인이 될 것"이라고 조언했다.

dghur@yna.co.kr