1분기 오피스 거래 반토막…강남권 평당 4천만원 찍어

(서울=연합인포맥스) 이효지 기자 = 금융시장의 불확실성으로 상업용 부동산 거래가 주춤해졌다. 강남권(GBD)은 정보기술(IT) 기반 수요를 바탕으로 평당 매매가가 4천만원을 돌파했다.

23일 상업용 부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 1분기(1~3월) 서울과 분당권역 오피스 거래 규모는 전분기 대비 52% 감소한 3조2천634억원으로 집계됐다.

역대 최대 규모를 기록했던 작년의 기저 효과에 더해 금리 환경 변화 등이 복합적으로 작용한 결과로 풀이됐다.

도심권(CBD)은 1조8천348억원, GBD는 7천610억원의 거래가 성사됐고 여의도권(YBD) 거래규모는 889억원으로 집계됐다.

1분기 가장 큰 거래인 서울스퀘어(약 1조3천억원) 매각 덕분에 CBD 거래액이 서울 전체 거래액의 63%를 차지했다.

글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE코리아는 "1분기 후반에 발생한 지정학적 불확실성이 현재 진행 중인 거래의 의사결정 과정에 가변성을 더할 수 있다"며 "금리 흐름에 직접적인 영향을 줄 경우 투자 심리에 리스크 요인으로 작용할 것"이라고 말했다.

서울스퀘어 외에 케이스퀘어 강남2, 에티버스타워 등이 1분기에 거래를 마무리했다.

강남권(GBD)은 코로나 사태 이후 유동성이 늘어난 IT 기업들이 가격을 끌어올리고 있다. 케이스퀘어 강남2가 평당 5천300만원에 거래된 영향으로 평당 매매가격이 4천67만원을 기록하며 통계 집계 이후 최초로 4천만 원대를 웃돌았다.

최근에는 사옥 목적의 오피스 매매에 뭉칫돈이 오가면서 거래를 주도하는 분위기다.

1분기 서울 내 사옥 목적의 오피스 빌딩 매수가 전체 거래액(2조8천억원)의 41%인 1조2천억원에 달했다.

젠스타메이트는 "법인 투자금액이 꾸준히 늘어 사옥 거래가 재부상하고 있다"며 "고금리 여파로 기관 투자자들이 주춤한 사이 현금 여력을 갖춘 법인들이 적극적으로 나서고 있다"고 말했다.

CBRE코리아도 "성장 기업의 오피스 확장 수요와 맞물린 사옥 선점 목적의 매수세가 중기적으로 지속될 것"이라며 "올해 거래 규모 및 우량 자산의 가치 상승을 뒷받침하는 핵심 요인으로 작용할 전망"이라고 전했다.

1분기 서울 프라임 오피스의 자본환원율(캡레이트·투자 대비 수익률)은 명목 기준 4%대 중후반으로 추정된다. 자본환원율은 순영업소득(NOI)을 자산가격으로 나눈 값으로, 이 수치가 높으면 수익성이 커진다는 뜻이다.

자본환원율과 국고채 금리와의 차이인 '캡레이트 스프레드'는 축소됐다.

세빌스 코리아는 "최근 중동 지역 긴장에 따른 유가 상승 및 인플레이션 우려 확대가 글로벌 금리 상승 요인으로 작용하고 있고 국고채 금리도 상승 압력을 받고 있다"며 "캡레이트에도 점진적인 상방 압력으로 작용할 가능성이 있다"고 설명했다.

hjlee2@yna.co.kr