"양방향 상호작용하는 매매·전세가격…장기임대 중심 공급 개편해야"

(서울=연합인포맥스) 정필중 기자 = 주택 매매가격이 단기 시차로 전세가격에, 전세가격은 다시 중장기 시차를 두고 매매가격에 영향을 주는 것으로 나타났다.

이외에도 계약갱신요구권 사용률 등 주택임대차시장이 복합적으로 작용하는 만큼, 장기임대 중심으로 임대공급 구조를 재편해 안정적인 공급 기반을 마련할 필요가 있단 제언도 나왔다.

국토연은 14일 '최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점'이란 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

국토연에 따르면 전세는 수도권 중심으로 오르는 반면, 지방은 상대적으로 낮은 가격을 이루고 있다.

월세의 경우 2023년까지 조정을 받다가 다시 상승세로 전환됐다.

특히 매매가격과 전세가격은 서로 영향을 받는 것으로 드러났다.

특히 24개월 누적 기준 매매가격 상승에 대한 전세가격 반응은 지난 2015년부터 2019년까지 3.13%포인트(p)를 기록하다 다시 누그러졌지만, 이후 다시 3%p 내외의 높은 수준을 유지했다.

전세가격 상승에 대한 24개월 누적 매매가격 반응도 2015~2019년까지 1.24%p로 정점을 찍은 뒤 최근에도 1%p 내외 수준을 유지 중이다.

박진백 국토연 부연구위원 등 연구진들은 "매매가격은 전세가격에 1~3개월의 단기 시차로 영향을 미친다"면서 "전세가격은 매매가격에 3~9개월의 중장기 시차를 두고 영향을 미치는 것으로 나타났다"고 분석했다.

계약갱신요구권 역시 전세가격과 장기균형 관계를 형성했다. 신규 전세가격이 오르면 시차를 두고 갱신계약 가격이 오르면서 그 격차를 좁힌다는 의미다.

두 요소의 상관계수로 전국은 0.97, 수도권은 0.98, 서울은 0.93으로 집계됐다.

토지거래허가제의 경우 국토연은 매매 매물에 유의미한 감소 효과를 보인 반면, 전월세 매물에는 통계적으로 유의한 영향이 확인되지 않았다고 짚었다.

이에 국토연은 주택임대차시장 안정화를 위해 임대공급 구조 개편 및 공공임대 역할 강화 등을 제안했다.

연구진은 "장기 운용수익을 목표로 한 법인 중심으로 참여 구조를 재편해 기업형 장기임대 중심의 임대공급 체계로 전환하되, 임대료 안정화 및 임차인 주거 안정 등 공공성 요건 충족이 전제돼야 한다"고 했다.

아울러 "비아파트 및 미분양 주택 등을 공공이 매입, 임차해 임대주택으로 활용하는 매입임대, 전세임대 사업을 확대해 단기 임대공급을 보완해야 한다"면서도 "30년 이상 거주가 가능한 공공임대 비중을 확대하고 기존 주택 활용과 신규 건설형 공급을 병행"해야 한다고 부연했다.

또한, 연구진은 임차인의 과도한 차입 의존도를 줄이고자 전세자금대출 보증 축소 등의 방안도 함께 마련돼야 한다고도 덧붙였다.

joongjp@yna.co.kr