'제이알사태'에 서울 오피스 안전할까…"국내도 보수적 자산평가 적용"

유진證 "서울 오피스 공급과잉 예정…임대료 둔화 관찰"

"국내 상업용 부동산 재무적 준수사항 강화될 전망"

(서울=연합인포맥스) 노요빈 기자 = 최근 제이알글로벌리츠 채무불이행(디폴트) 사태로 국내 상업용 부동산 시장에 보수적인 자산가치 평가 체계가 적용될 가능성이 있다는 진단이 나온다.

16일 류태환 유진투자증권 연구원은 최근 보고서를 통해 "오피스 시장이 변곡점에 직면한 가운데 제이알글로벌리츠의 디폴트 사태는 상업용 부동산 시장에 중요한 시사점을 제공한다"고 밝혔다.

류 연구원은 제이알 리츠가 우량한 임차인을 확보한 자산을 보유했지만, 금리 상승과 장기 임대차 기간 축소로 유동성 문제를 가져왔다고 분석했다. 그 배경에는 해외 부동산 금융의 엄격한 재무적 준수사항(캐시트랩) 등이 있다고 지목했다.

류 연구원은 "해외 부동산 담보대출은 캐시트랩과 디폴트, Debt Yield 등 재무적 준수사항이 상대적으로 엄격한 구조를 갖고 있다"고 말했다.

그는 "NOI(순영업소득)가 안정적인 상황에서도 자산가치가 하락했다는 점은 결국 시장에서 더 높은 캡레이트(Cap rate)를 요구하기 시작했다는 의미"라고 말했다.

캡레이트는 시장에서 형성된 값으로, 무위험 수익률에 리스크 프리미엄을 더한 뒤 기대 가격상승률을 뺀 값을 말한다.

반면 류 연구원은 국내 부동산 담보대출은 검토 시점 LTV 및 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 기준 충족 여부가 중요한 편이라고 분석했다.

류 연구원은 서울 오피스 시장이 공급 확대에 따른 임대료 상승률 둔화와 공실위험이 점진적으로 증가할 것으로 전망했다. 또한 양극화가 심화되면서 국내 상업용 부동산도 해외 사례와 유사하게 재무적 준수사항이 강화될 수 있다고 설명했다.

최근 2년간 여의도 TP타워(4만3천평)와 앵커원(2만평), 서울역 메리츠화재 신사옥(1만2천평), 을지로프로젝트 107(1만2천평) 등 주요 권역 내 프라임 오피스의 공급이 확대됐다.

류 연구원은 서울 주요 권역의 A급 오피스 면적은 약 1천58만㎡(320만평) 수준이나, 오는 2031년까지 기존 재고의 40% 이상 증가할 것으로 분석했다.

그는 "최근 들어 임대료 및 관리비 상승률 둔화가 관찰된다"며 "신규 프라임 오피스 공급 확대와 이전 수요 분산이 점진적으로 시장에 반영되기 시작한 결과"라고 분석했다.

류 연구원은 "단기적으로 해외 자산 중심 리츠에 대한 투자 심리 위축과 할인율 확대가 우려된다"고 말했다.

이어 "중장기적으로는 국내 상업용 부동산 역시 해외 사례와 유사하게 재무적 준수사항 강화와 보다 보수적인 자산가치 평가 체계가 적용될 가능성이 있다"라고 덧붙였다.

ybnoh@yna.co.kr