[현장에서] 중도금대출이 가계대출?…통계 뻥튀기 논란

美·日 등 건설단계 자금 개발사 여신…韓 '통계적 착시' 발생

획일적 총량 규제에 2금융권 밀려난 실수요자만 '피해'

(서울=연합인포맥스) ○…"선진국에서는 주택 준공 후에야 가계부채에 반영되는데, 우리나라는 중도금 대출이 일찍이 가계부채로 잡혀 선진국 대비 통계적으로 총량이 커져 있죠"

금융당국의 가계대출 총량 규제를 강화로 은행들이 상대적으로 규모가 큰 집단대출을 우선 조이고 있는 가운데, 중도금대출을 기업대출로 분류해 실제 수분양자와 서민들이 피해 보는 사례를 줄여야 한다는 목소리가 커지고 있다.

17일 금융권에 따르면 우리나라는 선분양 제도를 기반으로 은행이 개인에게 중도금 대출을 해주고 있다. 은행이 수분양자에게 직접 대출해주기 때문에 통계적으로 가계부채로 잡힌다.

한국의 선분양 시스템은 건설 기간 중 개발사 리스크를 개인이 짊어지는 구조다. 따라서 같은 규모의 주택 건설 활동이 국내에서는 가계부채를 부풀리게 된다.

반면, 미국·일본·영국 등에서는 기업 여신을 주로 증가시킨다.

일례로 미국은 상업용 부동산(CRE) 대출로 건설자금을 마련하기 때문에 우리나라의 중도금 대출 등 집단대출이 '기업대출'로 분류된다.

매수자는 준공 시점에 모기지(주택담보대출)를 실행하는데, 이때 비로소 가계대출에 반영된다. 이는 미국뿐 아니라 영미권인 영국, 호주, 캐나다를 비롯해 일본에서도 비슷하게 적용된다.

반면, 우리나라는 건설 중인 분양주택이 가계부채를 증가시키는 기이한 구조다. 이는 중국, 싱가포르 등과 유사하다. 우리나라는 후분양 아파트 비율이 2023년 말 기준 16%대로 과거 대비 증가하곤 있지만, 선진국 대비해선 낮은 실정이다.

국제결제은행(BIS) 등에서의 국제적인 가계부채 비교 통계는 이 구조적 차이를 조정하지 않고 있다. 가계부채를 취합할 때 국가별 가계부채 통계를 그대로 인용하기에 우리나라의 가계부채 비율은 통계적으로 과대계상이 될 수밖에 없는 셈이다.

우리나라의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 지난 2021년 말 기준 98.7%를 보인 뒤 지난해 말 기준 89% 수준으로 하락하고 있으나, 여전히 주요국 중 여섯 번째로 높은 수준이다. 높은 자영업 비중 등 우리나라 특유의 요인이 타국 대비 높은 점 등이 반영됐다.

금융당국은 GDP 대비 가계부채 비율을 잡으려 총량규제를 강화한 가운데, 아파트 선분양 제도에 따라 중도금이 가계대출에 반영되며 실수요자들이 피해를 보고 있다는 말이 나온다.

금융권에서는 집단대출을 제한하는 조치를 취하고 있다. 새마을금고는 지난 2월 19일부터 집단대출을 통한 중도금대출 취급을 중단했다. 이어 지난 11일부터는 비조합원을 대상으로 한 신규 주담대 취급을 1년간 제한하기로 했다.

일찍이 시중은행에서 가계대출 총량규제가 강화되자 새마을금고 등 상호금융권으로 중도금대출 등이 옮겨가고 있는 모양새다.

금융권 한 관계자는 "개인이 돈을 빌리지만, 사실상 중도금에 대해선 시공사가 보증해 주거나 이자를 대납하는 경우도 있다"며 "선진국 사례처럼 개인대출이 아닌 기업대출로 해석한다면, 실수요자가 피해를 보는 일은 없을 것"이라고 말했다.

특히 수도권 외 지역은 은행들이 진입을 꺼려 2금융권이 담당해왔으나 최근 단위농협·새마을금고 등이 중도금대출을 제한하면서 상황이 더 악화했다는 지적이 나온다. 지방 실수요자는 더욱더 피해를 보는 구조인 셈이다.

올해 1분기 착공물량은 4만5천100여가구로 전년 동기 대비 32% 이상 늘었지만, 집단대출은 올 1분기 누적으로 4조8천억원 감소했다. 집단대출은 대단위 사업장을 대상으로 규모가 크기 때문에 은행권이 가계대출 총량을 줄이는 데 용이한 측면이 있다. 이에 집단대출 위축이 향후 공급 차질로 이어질 수 있다는 우려의 목소리가 나온다.

금융권 다른 관계자는 "최근 세대 수가 많은 사이트가 많지 않은 데다가 대출 규제로 집단대출의 규모 자체도 줄었다"며 "현재 건설 시장 등이 좋지 않아 오히려 가계대출 총량을 줄이고 있지만, 집단대출이 절대적으로 GDP 대비 부채 수준을 높이고 있어 대출 성격을 기업여신으로 바꾸거나 별도로 관리하는 게 왜곡이 없을 것"이라고 말했다. (금융부 한상민 기자)

smhan@yna.co.kr