[주택 공급의 역설 ①] 멸실의 습격…들썩이는 주변 집값

[※편집자주 : 도시정비사업은 추진 과정에서 발생하는 주택멸실로 인해 주거 불안정을 야기할 수밖에 없는 구조적 문제점을 지니고 있습니다. 도심 내 주택공급을 위해 정비사업을 선택하더라도 신중해야 하는 이유입니다. 현재 서울시장 후보들은 주택공급 부족을 해결하겠다며 앞다투어 정비사업 활성화를 공약하고 있습니다. 목마르다고 바닷물을 들이키는 꼴입니다. 이들이 공약한 주택을 공급하기 위해 있던 집들을 없애는 순간, 주택시장은 요동칠 수밖에 없습니다. 연합인포맥스는 서울 내 도시정비사업이 주택시장에 미쳤던 영향, 현재 주택공급 부족의 원인, 이에 대한 전문가 처방 등을 세꼭지의 기사를 통해 살펴보려고 합니다.]

(서울=연합인포맥스) 이효지 기자 = 송파구 가락시민아파트(헬리오시티), 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온), 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구(반포래미안트리니티원).

서울 내 대규모 정비사업으로 이주 수요가 급증하면서 인근 지역 전세가와 매매가를 동반 자극했던 대표 사례들이다.

18일 한국부동산원 자료에 따르면 가락시민아파트에 거주하던 약 6천600가구가 이주한 2015년 당시 송파구 전셋값은 연간 11% 이상 급등했다.

송파구의 높은 전셋값을 감당하지 못한 가구들이 하남, 성남 등으로 이동하면서 수도권 동남부 전체의 주거비용이 들썩였다.

반포주공의 경우 2021년 상반기에 본격적인 이주가 시작됐는데 당시 5천가구 가까이 한꺼번에 이삿짐을 싸면서 서초구 전세가격은 서울 평균보다 2배 높게 뛰었다.

전셋값이 급등하면 매매가와의 차이(갭)가 줄어들고 '이참에 집을 사자'는 심리가 자극돼 매매가격도 끌어올린다.

한국감정평가사협회 산하 한국부동산연구원이 펴낸 부동산연구 33권 4호에 실린 '정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향' 논문에 따르면 흑석3재개발구역의 경우에도 사업시행인가 단계와 관리처분계획인가 단계에서 가격이 오른 것으로 나타났다.

재개발사업 진척이 가시화하고 거주여건이 개선될 것이라는 기대에 시장이 반응한 것으로 풀이된다.

현재 서울에서는 수만세대가 정비사업을 진행 중이거나 진행할 예정이어서 주변 집값과 전월세 가격 상승을 자극할 유인은 충분하다.

서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 작년 10월 기준 진행 중인 서울시 정비사업은 총 598곳으로 68곳이 사업시행인가를, 60곳이 관리처분인가를 받았다.

압구정 3구역(약 5천800세대), 상계보람아파트(약 4천500세대) 등이 재건축을 추진 중이며 이문4구역(3천600여세대)을 비롯한 재개발 정비구역들도 아파트촌으로의 탈바꿈을 준비하고 있다.

서울시장 후보들은 이에 편승해 '신통기획', '착착개발' 등의 이름으로 정비사업 활성화를 공약하지만 멸실에 따른 일시적 공급 부족에 대한 대비는 잘 보이지 않는다.

최재란 서울시의회 의원은 올해부터 2031년까지 준공되는 신축 주택은 최대 9만5천호로 같은 기간 철거 예정 주택 총 22만1천호보다 적다고 분석했다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표도 신통기획 추진시 2030년까지 서울시에서 12만6천호가 멸실되는 것으로 추정했다.

그는 페이스북에서 "2031년까지 12만6천호가 누적 마이너스라 향후 5년간 임대차 불안을 달고 살아야 한다는 것"이라며 "신통기획이 서울의 멸실물량을 너무 촉진"한다고 지적했다.

hjlee2@yna.co.kr