[전세난 데자뷰 ②] 5년 전과 다른 점은

(서울=연합인포맥스) 한이임 이효지 정필중 기자 = 서울 아파트 전세 가격 상승세는 임대차 2법 통과 당시를 떠올리게 한다. 다만 2021년과 비교해 매물의 총량과 유통 방식에는 차이가 있었다.

◇ 실거주 전환 잇따라

22일 관련 업계에 따르면 지난 2021년 전세대란 당시에는 임대차 2법 시행 충격으로 계약갱신청구권을 사용해 기존 주택에 눌러앉는 세입자가 급증하면서 전세 유통 매물이 감소했다.

여기에 임대인들이 4년 치 인상분을 선반영해 신규 보증금을 크게 높이면서 가격이 폭등했다.

문재인 정부가 7·10 대책으로 양도소득세율을 인상하며 다주택자를 압박했지만, 당시 종부세 부담에 직면한 다주택자들은 집을 파는 대신 부담부 증여로 우회하며 매물을 임대차 시장 안에 묶어뒀다.

여기에 코로나19 팬데믹 여파로 인한 초저금리 기조 속에 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 크게 성행했다.

전세 매물이 매매 시장으로 전격 이동되기보다 기존 임대차 틀 내에 가두어지는 '내부 매물 잠김' 형태에 가까웠던 이유다.

현재 임대차 시장은 기존의 전세 주택이 매매 시장으로 흡수되는 '구조적 증발'을 겪고 있다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료 압박에 버티던 다주택자들이 매물을 매매로 선회하기 시작한 데다, 토지거래허가구역 부분 완화로 세 낀 주택을 처분할 방법도 마련됐다.

결국 매물을 사들인 새 주인이 실입주를 선택하며 기존 전세 물량이 임대차 시장에서 소멸하는 경로를 밟고 있다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "현 정부의 지속적인 매물 출회 유도 방안과 실거주 요건 강화에 따라, 기존 전세 매물이 매매 시장으로 흡수되고 있다"고 말했다.

◇ 입주 물량 부족에 아파트 쏠림

수만호가 공급되던 서울 아파트 임대차 시장에 공급이 급감하면서 수급 불일치가 심해진 것도 전셋값을 끌어올렸다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 2021년 3만1천909가구, 2022년 2만4천786가구 등으로 유지됐지만 올해 4천여가구로 급감했다.

착공 지연으로 내년 1만306가구, 2028년 3천80가구 등 전세 공급 부족은 이어질 것으로 예상된다.

정부는 전월세 불안을 해소하고자 매입임대주택 공급을 대폭 확대하겠다고 밝혔지만 전세 갈증을 일거에 해소하긴 어려워 보인다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "공급 규모가 연 환산 약 3만호 수준인데 서울·수도권 전체 임대차 시장 규모를 고려하면 전세 가격을 본격적으로 안정시키기에는 부족할 수 있다"고 말했다.

전세 매물이 부족한 가운데, 전세 사기 여파 등으로 전세 수요가 아파트 시장으로 쏠리는 수요의 변화도 5년 전과 다른 점이다.

2022년 들어 금리가 급등하고 주택 매매 가격과 전세 가격이 동반 하락하자 역전세와 깡통 전세가 늘고 보증금을 돌려받지 못하는 피해자가 속출했다.

이 사태 이후 전세 기피가 심해져 아파트 쏠림 현상이 심해지면서 비아파트 공급 물량이 줄고 아파트 전셋값 하방이 지지되는 흐름이 이어졌다.

배문성 라이프자산운용 이사는 "(2020년) 당시에는 비싼 곳일수록 (전세 등) 상승률이 더 컸다"면서 "지금은 비아파트가 많이 멸실돼 여기서 밀려난 사람들이 비핵심 지역 아파트 전월세를 받치는 구조가 됐다"고 짚었다.

yyhan@yna.co.kr