[자본대이동] 송인호 KDI 소장, "부동산 정책, 금리와 엇박자 안돼"

(서울=연합인포맥스) 한이임 기자 = 정부의 집값 잡기 총력전에도 서울 아파트 매매가격이 상승하며 지역 간 자산 양극화가 심화하고 있다는 전문가 진단이 나왔다.

시장의 유동성 흐름을 무시하고 규제 일변도로 맞서는 '정책 정합성' 실패가 오히려 주택시장 불안을 키우고 있다는 지적이다.

◇ "금리는 바람"…정책과 엇박자 낼 때 시장 왜곡 발생해

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제교육·정보센터 소장은 22일 여의도 콘래드호텔에서 열린 연합인포맥스 창사 26주년 기념 컨퍼런스 '이재명 정부의 경제정책과 머니무브'에서 이같이 말했다.

송 소장은 소속기관이 아닌 자신의 사견이라는 점을 강조하며 부동산 정책의 성패를 가르는 핵심 요인으로 중앙은행의 통화정책과 정부의 부동산 정책 간의 정합성(Policy Alignment)을 꼽았다.

송 소장은 "정책의 실패는 의도의 문제가 아니라 서로 다른 신호의 충돌에서 온다"고 말했다.

저금리 기조 속 시장에 풀린 풍부한 유동성은 가격 상승 신호를 보내는데, 정부가 규제라는 하향 신호로 이를 억누르려 할 때 발생하는 '이중 신호'가 결국 시장 왜곡과 가격 폭등을 초래한다는 것이다.

송 소장에 따르면 글로벌 금융위기 당시 규제를 완화하며 시장 균형을 회복했던 이명박 정부는 정책 정합성 점수에서 가장 높은 평가를 받았다.

반면, 초저금리로 시장에 유동성이 폭발하는 상황에서 강력한 대출 규제와 수요 억제책으로 일관했던 문재인 정부는 가장 낮은 점수를 기록했다.

송 소장은 "문재인 정부 시기 서울의 초과 상승폭이 역대 최대를 기록하는 등 규제가 강할수록 서울 쏠림이 심화하는 현상이 나타났다"고 말했다.

◇ 대출 규제와 임대차법의 역설…'그들만의 리그' 만들어

송 소장은 정부의 개입이 어떻게 시장 참여자들의 인센티브를 자극해 부작용을 낳았는지 자세히 설명했다.

대표적인 사례가 15억원 초가 고가 아파트에 대한 대출 제한 조치다.

송 소장은 정부가 집값을 잡기 위해 대출 규제를 조였지만, 결과적으로 대출이 꼭 필요한 중산층의 내 집 마련을 막았다고 설명했다.

대신 자금 동원력이 충분한 자산가들이 시장에 진입하며 초고가 아파트의 신고가를 갱신하고 자산 양극화를 심화했다고 비판했다.

세입자 보호를 목적으로 도입된 임대차 3법 역시 임대인 리스크를 키워 매물 회수와 4년치 보증금 인상분 선반영이라는 부작용을 낳았다고 지적했다.

◇ 현 시장도 '양극화 심화'…수도권 꽁꽁 묶자 서울 급증

송 소장은 양극화 심화를 우려했다.

그는 지난해 6월 대비 올해 4월의 주택시장 상승률을 제시했다.

해당 기간 전국 아파트 매매가격은 2.79% 상승하며 겉보기에는 안정적인 흐름을 유지했다.

하지만 이를 지역별로 살펴보면 서울시 아파트 가격이 무려 12.19% 폭등할 때 지방 6개 광역시는 -0.04%로 '서울 쏠림' 현상이 심화했다는 지적이다.

서울 내에서도 성동구(22.04%), 광진구(20.33%), 강동구(19.99%), 영등포구(16.00%) 등 주요 지역이 높은 상승률을 보였다.

송 소장은 같은 서울과 지방 간 양극화의 원인으로 정부가 추진 중인 가액별 대출 한도 규제와 스트레스 DSR 등의 규제 로드맵을 지목했다.

yyhan@yna.co.kr