해외 투자 리츠, 환율 급등에 환헤지 정산금 유동성 압박 급증
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(서울=연합인포맥스) 이효지 기자 = 해외 부동산에 투자하는 상장 리츠들이 공모가를 밑돌며 부진한 가운데 달러-원 환율까지 급등하며 유동성 압박이 커지고 있다.
8일 연합인포맥스 주식종합(화면번호 3011)에 따르면 KB스타리츠[432320]는 지난 5일 1천437원에 마감했고 미래에셋글로벌리츠[396690]는 1천476원에 거래를 마쳤다. 모두 공모가를 한참 밑도는 수준이다.
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제이알글로벌리츠[348950], 신한글로벌액티브리츠[481850], 마스턴피리미어리츠 등도 사정은 비슷하다. 이들은 모두 해외 부동산을 기초자산으로 하는 리츠들이다.
해외 부동산의 높은 임대료 수입을 강점으로 출발한 해외 부동산 리츠는 코로나 팬데믹 이후 공실률이 높아지고 자산 가치가 떨어지면서 매력이 감퇴했다.
이들 리츠 대다수가 연 1~2% 수준의 저금리로 차입해 자산을 매입했지만 리파이낸싱 금리가 5~6% 수준으로 높아져 이자비용이 상당폭 늘기도 했다.
여기에 환율까지 고공행진하면서 리츠의 비용 부담이 더욱 커졌다.
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달러-원 환율은 2014년 6월을 저점으로 우상향 중이며 지난 6일 야간 거래에서 장중 1,560원을 돌파하며 17년래 최고치를 기록했다.
해외 부동산에 투자하는 리츠들은 환헤지 계약을 맺고 있는데 달러-원이 오를수록 환헤지 계약을 연장할 때 지불해야 할 정산금이 급증한다.
제이알글로벌리츠는 환헤지 정산금을 마련하기 위한 유상증자에 나섰다가 철회하는 등 부침을 겪다 회생 절차를 밟고 있다.
리츠 인가를 맡은 국토교통부가 당시 100% 환헤지를 권고해 당시 설립한 리츠들은 대부분 이 권고를 따랐다.
해외 부동산을 기초자산으로 하는 리츠들이 삼중고에 노출되면서 몇몇 리츠들은 국내 부동산 투자로 선회했다.
KB스타리츠는 지난해 서울 중구 시그니처 타워 등을 신규 편입했고 신한글로벌액티브리츠도 국내 오피스를 자산으로 담을 것으로 알려졌다.
운용업계 관계자는 "원화가 계속 약세를 보일 경우 정산금 부담은 계속될 것"이라며 "금리 인하를 기대하기 어려운 여건도 리츠에 부정적"이라고 말했다.
hjlee2@yna.co.kr
이효지
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