[주택기금 운용 뒷걸음] 해외 대체투자 또 손실

기금 통합 수익률도 BM 밑돌아

(서울=연합인포맥스) 정필중 기자 = 주택도시기금이 여유자금으로 굴린 대체투자가 3년째 벤치마크를 밑돌거나 손실을 냈다. 손실은 전부 해외 부동산에서 나왔다.

지난 4월 회생절차를 밟는 제이알글로벌리츠[348950] 역시 예상보다 낮은 감정평가가 채무불이행(디폴트)의 도화선이 됐듯, 해외 부동산 침체로 인한 손실 우려가 점증하는 상황이다.

8일 국회 국토교통위원회 김종양 의원실(국민의힘)이 국토교통부로부터 제출받은 '주택도시기금 여유자금 운용 실태'에 따르면 기금은 지난해 대체투자 부문에서 4.18%의 수익률을 기록했다.

벤치마크 수익률인 6.46%를 2.28%포인트(p) 하회하는 수준이다.

기금은 이전부터 대체투자에서 벤치마크를 밑돌거나 손실이 나는 등 저조한 성적을 거뒀다.

지난 2023년 대체투자 수익률은 벤치마크 대비 1.02%p 밑돈 4.42%로 집계됐다. 2024년에는 대체투자에서 6.98%가량 손실이 났다. 벤치마크보다 12.75%p 뒤처졌다.

손실의 진원지는 해외 부동산이었다.

지난 2023년만 해도 기금은 해외 대체투자에서 1천164억 원의 평가이익이 났고, 국내 대체투자 부문에서도 2천687억 원가량 이익이 발생했다.

이와 달리 지난 2024년과 2025년에는 해외 대체투자에서 대부분 평가손실이 났다.

지난 2024년 해외 대체투자에서 3천487억 원의 평가손실이 발생했는데, 이 중 3천465억 원은 해외 부동산의 몫이었다. 국내에서는 리츠(103억 원 손실)를 제외하곤 평가이익이 났다.

지난해도 마찬가지였다. 해외 대체투자 부문에서 총 1천946억 원의 평가손실이 발생했는데, 해외 부동산에서의 손실 규모는 1천976억 원으로 집계됐다. 사실상 손실의 전부다.

대체투자 손실은 통합 수익률에도 영향을 미쳤다. 2024년과 2025년 기금의 통합 수익률은 벤치마크를 하회(-2.05%, -0.49%)했다.

국토부는 "여유자금 감소로 비상운용체계를 도입하며 대체투자 비중이 확대된 가운데 대체투자 부실자산 손실반영 및 보유자산의 평가가치 하락이 주된 요인으로 작용"했다고 설명했다.

이전부터 해외 대체투자의 위험성은 꾸준히 제기돼 왔다.

자본시장연구원은 지난 2024년 발간한 '미국 상업용 부동산시장 위기와 그에 따른 영향'이란 보고서에서 높은 공실률과 고금리 기조 등으로 미국 상업용 부동산 가격이 하락한다고 경고했다.

자본연에 따르면 지난 2024년 2월 미국 상업용 부동산 가격은 2022년 4월 대비 23% 하락했다. 오피스 부동산 가격은 41%가량 급락했다.

회생절차를 밟고 있는 제이알글로벌리츠의 경우에도 예상보다 낮은 감정평가액이 디폴트의 원인으로 지목된 바 있다.

핵심 자산인 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워의 감정평가 결과, 담보인정비율(LTV)이 대출약정(52.5%)을 넘어서면서 현금유보(캐시트랩) 이벤트가 발생해 유동성 대응력이 크게 저하됐기 때문이다.

이에 해외 부동산 리스크 관리 능력의 중요성이 커졌다는 의견도 제기됐다.

부동산업계 한 관계자는 "금리 상승기가 될 것으로 예상되고 있는데 예전처럼 급등할지, 아니면 완만하게 올라갈지에 따라 시장 추이가 달라질 것"이라면서 "제이알글로벌리츠의 경우 리스크 관리의 부재가 원인이었던 만큼, 자산에 대한 리스크 관리 역시 중요해질 수밖에 없다"고 했다.

joongjp@yna.co.kr