[갈 길 잃은 고정금리] 한도 규제에 스트레스DSR '유명무실'

(서울=연합인포맥스) 이수용 기자 = 금융당국이 차주의 원리금 상환부담을 줄이고 고정금리 대출로 가계부채 구조개선을 유도하기 위해 도입한 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 한도 규제에 부딪혀 실효성을 잃고 있다는 지적이 나오고 있다.

부동산 대출 규제 강화로 시사 15억원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도가 6억원으로 묶이면서 고정금리 대출의 스트레스 DSR 혜택 매력이 사실상 사라졌기 때문이다.

15일 금융권에 따르면 현재 수도권 및 규제지역 주담대는 스트레스금리 3%를 적용해 DSR을 산출한다.

스트레스DSR은 변동형 금리에 100%를 적용하고 혼합형 및 주기형금리엔 차등 적용하는데 만기 대비 고정금리 기간이나 금리변동 주기에 따라 적용 비율이 달라진다. 70% 이상이라면 스트레스 금리를 적용하지 않는다.

가상의 금리를 적용하는 것인 만큼 주담대를 받고자 하는 차주에게 한도가 더 나오는 고정금리형 주담대를 선택할 유인을 제시한 셈이다. 고정금리형이 변동금리형에 비해 금리가 조금 높지만 통상 '풀 대출'로 주택을 매매하는 경향이 크기 때문에 최대한도가 더 중요하다.

다만, 금융당국이 부동산 규제를 강화하면서 대출 한도에 상한을 걸어버린 탓에 스트레스 DSR의 역할이 사라지고 있다.

지난해 발표된 6·27 대책과 이후 나온 10·15 대책에 따라 수도권 및 규제지역에서는 주택구입목적 주담대 한도가 주택 가격별로 다르다.

시가 15억원 이하인 경우 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원이다. 25억원 초과 주택은 2억원까지 대출이 나온다.

이미 수도권 내 집을 사려는 차주가 대출받을 수 있는 한도가 정해진 상황에서 한도 혜택이 있던 고정금리 대출로 유도할 유인이 사라지게 된 셈이다.

10·15 대책에서 소득 1억원 차주가 4% 금리로 30년 만기 주담대를 받는다고 가정할 경우 스트레스금리 3%를 적용해 주기형은 6억원, 변동형은 5억100만원을 받는다.

다만 변동금리와 고정금리가 1%포인트(p) 가량 차이가 나고, 부부 등 차주의 소득 수준이 1억원보다 높아질 경우 상황이 달라진다.

소득 1억5천만원을 기준으로 두면 변동금리 4% 기준 최대한도는 7억5천만원, 고정금리는 5% 금리로 가정해도 9억원 내외까지 대출이 가능했다.

스트레스DSR에 따라 변동금리와 고정금리 한도는 대출 규모가 클수록 벌어져 고정금리 대출로 유도하는 효과가 컸지만, 현재 수도권·규제지역은 상단이 6억원으로 막혔다.

한도 규제가 고정금리를 통한 구조개선보다는 당장 금리가 낮은 변동금리 대출을 선택하도록 유도하는 셈이다.

5대 은행을 두고 보면 변동금리 최저 금리는 3%대 후반에서 4% 초반, 고정금리는 4% 후반에서 5% 초반대를 형성하고 있다.

한도 규제에 더해 금리 레벨까지 차이가 나면서 변동금리 선호도는 높아지고 있다.

한국은행에 따르면 신규취급액 기준 예금은행의 고정금리 대출 비중은 지난 4월 47.8%를 기록했다.

지난 2022년 12월 이후 80% 이상을 유지했고, 지난해 10월 94% 비중까지 올랐지만, 대출 규제가 본격화한 이후 지난해 11월 90.2%, 12월 90.2%로 낮아졌다.

올해 들어서도 1월 75.6%, 2월 71.1%, 3월 60.8% 등 고정금리 대출 인기가 현저히 떨어지는 셈이다.

금융당국 관계자는 "금리 자체가 너무 오르면서 차주들이 고정금리를 선택하기 힘든 상태가 됐다"며 "3분기 중 고정금리 주담대 활성화 방안을 시행하고 나면 상황이 개선될 것"이라고 말했다.

sylee3@yna.co.kr