[리걸인사이트] 책임준공확약형 관리형토지신탁의 최근 분쟁 동향

(서울=연합인포맥스) 책임준공확약형 관리형토지신탁은 부동산 개발사업에서 시행사나 시공사의 신용만으로는 대주단의 대출 실행이 어려운 경우, 상대적으로 신용도가 높은 신탁사가 사업의 책임준공을 확약함으로써 자금 조달을 가능하게 하는 금융상품이다. 쉽게 말해, 시공사가 부도, 공사 포기 등으로 정해진 기한 내 공사를 마치지 못하면 신탁사가 그 의무를 이어받아 자기 책임 아래 건물을 준공하겠다고 약정하는 것이다. 대주단은 이를 통해 공사 중단으로 인한 대출금 회수 위험을 낮추고 대출을 실행할 수 있게 된다.

건설 원가 급등과 부동산 경기 침체가 겹치면서 시공사가 1차적 책임준공의무를 이행하지 못하는 사례가 늘고 있다. 이에 따라 신탁사의 2차적 책임준공의무가 현실화되고 있으며, 이를 둘러싼 법적 분쟁도 본격화되고 있다. 관련 분쟁은 크게 두 갈래로 나누어 볼 수 있다.

첫째, 신탁사가 책임준공의무를 정해진 기한 내 이행하지 못한 경우이다. 이 경우 대주단은 신탁사를 상대로 책임준공확약 위반에 따른 손해배상을 청구하게 된다. 최근 법원은 신탁사의 손해배상책임을 인정하면서, 그 범위를 신탁계약서나 책임준공확약서 등에서 손해로 정한 대출 원리금 및 연체이자 상당액 전액으로 보고 있다(서울중앙지방법원 2025. 5. 30. 선고 2024가합69485 판결, 서울중앙지방법원 2026. 1. 23. 선고 2025가합9602 판결 등).

이는 신탁사가 책임준공확약형 관리형토지신탁의 구조와 위험을 충분히 인식한 상태에서 통상의 관리형토지신탁보다 높은 수준의 보수·수수료 등 경제적 대가를 전제로 사업에 참여하였다는 점 등을 고려하여, 계약상 예정된 신탁사의 손해배상책임을 폭넓게 인정한 사례들로 볼 수 있다.

둘째, 신탁사가 책임준공의무를 실제로 이행한 경우이다. 통상 책임준공확약형 관리형토지신탁에서는 자금 집행 순서와 신탁재산 매각·처분 후 정산 또는 배분 순서를 정하면서, 그중 신탁사무 처리비용을 제1순위로 두는 경우가 많다. 문제는 신탁사가 책임준공의무 이행을 위해 고유 자금을 투입하여 공사를 마무리한 뒤, 그 비용을 신탁사무 처리비용으로 보아 대주단보다 먼저 신탁재산에서 회수할 수 있는지이다.

이에 관하여 법원은 신탁사의 책임준공의무는 신탁사가 대주단에 대하여 별도로 부담한 의무일 뿐, 그 자체가 곧바로 고유의 신탁사무에 해당한다고 볼 수는 없다는 점 등을 들어, 책임준공의무 이행을 위하여 투입한 비용을 곧바로 신탁사무 처리비용으로 보아 신탁재산에서 우선 회수할 수는 없다는 입장인 것으로 보인다(서울고등법원 2024. 2. 1. 선고 2023나2029391 판결, 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다224249 판결 등).

이처럼 최근 판례는 신탁사가 책임준공확약에 따라 부담하는 손해배상책임은 상당히 넓게 인정하면서도, 신탁사가 그 의무 이행 과정에서 부담하게 된 비용을 곧바로 신탁재산 또는 대주단에게 전가하는 데에는 매우 신중한 태도를 보이고 있다. 향후 부동산 개발사업의 부실이 계속 누적될 경우 이를 둘러싼 분쟁 역시 더욱 증가할 가능성이 크므로, 관련 법원의 판단이 어떻게 축적되어 나갈지 그 귀추를 지켜볼 필요가 있다.(법무법인(유) 충정 김형섭 변호사)

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