[하반기 부동산] 가장 주목하는 규제는 '세금 강화'

장특공제 축소 등 세 부담 강화엔 "매물 잠김 등 부작용"

대출 규제, 영향력 크지만 거래 감소 우려도

(서울=연합인포맥스) 정필중 기자 = 전문가들이 하반기 부동산 시장에서 가장 주목하는 규제는 세금 부담 강화였다.

장기보유특별공제(장특공제)와 보유세 인상 등이 대표적인 규제 방안으로 거론되는 가운데 규제가 매물 잠김 등의 형태로 세입자 부담을 키울 수 있다는 우려가 나왔다.

22일 연합인포맥스가 12명의 전문가를 대상으로 하반기 부동산 시장에 대한 설문 조사를 진행한 결과, 시장에 영향을 크게 미칠 규제로 장특공제 축소(4명)와 보유세 인상(4명)이 꼽혔다. 전세대출 축소 등의 금융 규제(3명)도 중요한 변수였다.

장특공제는 거주와 보유 기간에 따라 과세 대상인 부동산 양도차익 일부를 공제해 주는 제도인데 공제폭이 최대 80%까지여서 지나친 혜택이라는 비판을 받았다.

보유세 인상 역시 대표적으로 거론되는 규제 중 하나다.

이재명 대통령은 지난 1주년 취임 간담회에서 "우리나라의 보유세가 대체로 낮다"고 지적했다. 투기 목적의 부동산 보유 대상으로 부담을 늘려야 한다는 의도로 해석되는 대목이다.

◇ 세 부담 커지는 장특공제 축소·보유세 인상…"세입자에 부담 전가"

전문가들은 세 부담 강화 방안을 두고 우려를 표했다.

장특공제를 실제 축소할 경우, 매물 유도보다 비거주 1주택자가 실거주로 전환하는 등 매물 잠김 효과가 나타날 것으로 예측됐다. 매물을 구하기 어려워지니 보증금이나 월세는 오를 가능성이 크다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "1주택 비거주자에 대한 장특공제 축소는 매도를 유도하려는 정책으로 볼 수 있으나, 오히려 매도보다는 매물잠김으로 작용한다"면서 "본인 집으로 회귀해 부족 요건을 채울 여지가 크다＂고 짚었다.

보유세 인상도 전월세 가격 상승의 형태로 임차인에게 부담이 전가될 수 있다며 전문가들은 우려했다.

고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 "보유세 강화는 단기 매물 출회보다는 세 부담의 임대료 전가로 귀결될 가능성이 높다"면서 "시장 안정보다는 비용 전가로 이어질 수 있다"고 말했다.

다만 한국개발연구원(KDI)이 2022년 12월 발간한 '주택 보유과세의 귀착과 시사점 연구'에 따르면 보유세가 임대료 인상으로 이어질 가능성은 낮았다.

KDI는 종합부동산세를 대상으로 시행한 실증 분석 결과, 보유세는 사용자에게 전가되는 소비세보다 자산에 부과되는 자산세 성격이 강해 주택 임대가격을 상승시키지는 않았다고 결론 지었다.

◇ 광범위하게 영향 미치는 대출 규제…장기화 시 '거래 감소' 우려도

대출 규제 역시 세 부담 만큼이나 부동산 시장에 영향력을 행사할 규제로 지목됐다.

전세대출 축소 등의 규제는 구매력에 직접 영향을 미치면서도 부담 전가를 덜 수 있는 방안이나, 장기화 시 매물 잠김 등의 부작용이 발생할 가능성이 있다는 점에서 '양날의 검'으로 꼽혔다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "금융 규제가 단기 수요 억제 효과는 가장 크지만, 시간이 흐를수록 매물 잠김에 따른 회전율 저하가 시장 왜곡을 만들 수 있다"고 설명했다.

특히 서울 등 주요 지역의 경우 대출 규제로 가격이 하락하기보다는 거래 감소를 부를 것으로 예상됐다.

송승현 도시와경제 대표는 "대출규제는 실수요자와 투자자 모두의 자금 조달 능력을 직접 제한한다"면서 "서울 핵심지의 경우 현금 보유 비중이 높아 가격 하락보다 거래 감소 효과가 더 크게 나타날 가능성이 높다"고 했다.

joongjp@yna.co.kr