[하반기 부동산] 실거주 강화에 전세 매물 감소…서민 주거 불안 우려

(서울=연합인포맥스) 한이임 기자 = 올 하반기 임대차 시장에서 서민 주거 불안이 심화할 수 있다는 우려가 제기됐다.

올해 들어 아파트 입주 물량이 감소하는 가운데 실거주 의무 강화 등 규제가 맞물리면서 전세 매물 감소와 가격 상승을 유발하고 있다는 분석이다.

22일 연합인포맥스가 부동산 전문가 12인을 대상으로 설문 조사를 진행한 결과, 전문가들은 하반기 임대차 시장의 주요 리스크로 '전세 매물 감소'와 '전월세 전환에 따른 임차인의 주거비 부담 증가'를 꼽았다.

전문가들은 특히 서울 아파트 입주 물량 감소와 실거주 요건 강화가 임대차 시장의 매물 공급을 제약하는 요인이라고 꼽았다.

직방에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정 물량은 17만2천270세대로 전년(23만8천372세대)보다 약 28% 감소했다.

이 중 수도권(8만1천534세대)은 전년 대비 약 27%, 서울(1만6천412세대)은 약 48% 감소할 것으로 조사됐다.

올 하반기 예정된 전국 입주 물량은 총 8만6천530세대로, 상반기보다 7.2% 줄어들 예정이다.

일반적으로 입주 물량이 증가하면 전세 물량이 증가하는 효과가 있다.

여기에 더해 정부가 비거주 1주택자에 대한 실거주 의무를 강화하면서 전세 매물이 감소할 것이라는 분석도 잇따랐다.

정부는 다음달 장기보유특별공제의 실거주 요건을 강화하고, 보유세 개편을 단행할 것으로 관측된다.

세제 개편으로 보유세 부담이 가중되면 임대인들이 매도에 나서거나, 전세 대신 월세를 선호해 전세 매물 가뭄을 부추길 수 있다.

윤수민 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "신축 공급 부족은 단기간에 해결이 불가능한 문제"라며 "비거주 1주택자 실거주 의무 강화 등 실거주 중심의 규제가 지속될수록 전월세 매물은 감소할 수밖에 없다"고 말했다.

◇ '전세의 월세화'에 서민 부담 가중

전세 매물이 월세 매물로 전환되는 속도가 빨라지고 있다는 점도 임대차 시장의 불안을 야기하는 주요 요인이다.

이에 세입자의 주거비용 부담이 증가하고 가처분소득은 줄어들어 실물 경기의 위축으로 이어진다는 지적이 잇따랐다.

송승현 도시와경제 대표는 "(주택담보대출 관련) 대출 규제로 전세 수요가 이어지는 가운데 고금리 환경이 지속되면서 집주인은 월세를 선호하고 세입자는 높은 보증금을 감당하기 어려워지고 있다"고 진단했다.

이어 송 대표는 "이는 중산층 세입자의 주거비 부담을 가중시키고 소비위축과 주거 이동성 감소로 이어질 수 있다"고 덧붙였다.

이 같은 전세의 월세화 전환은 취약계층의 주거 선택지를 좁히는 요인이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "전세 공급 감소와 월세 전환 가속이 맞물리며 저소득 세입자의 주거 선택지가 빠르게 감소할 수 있다"고 말했다.

◇ 전월세난 장기화 가능성…금리 인상이 변수

임대차 시장의 불안이 단기에 해소되기 어렵다는 관측도 나왔다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "서울 등 수도권은 향후 3~4년간 아파트 입주 물량이 30% 이상 급감할 것"이라며 "전세와 월세, 그리고 전월세가 매매가를 끌어올리는 트리플 강세 현상이 예측된다"고 분석했다.

다만 한국은행의 기준금리 인상이 임대차 시장의 과열을 다소 억제할 수 있다는 의견도 있었다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제교육정보센터 소장은 "하반기 서울 아파트를 중심으로 전월세 가격 상승세가 이어지겠으나, 향후 금리 인상이 현실화할 경우 상승세가 다소 진정될 가능성도 있다"고 말했다.

임대차 시장 안정을 위해서는 규제 완화를 통한 신속한 공급 처방이 필요하다는 제안도 나왔다.

박합수 건국대 교수는 "정부는 3기 신도시 공급을 확대하는 한편, 서울 내 재건축·재개발의 이주비 대출 규제와 재건축초과이익환수제 폐지 등을 통해 정비사업 추진 속도를 높여야 한다"고 말했다.

yyhan@yna.co.kr